西安7.5万套二手房挂牌销售 二手房价格连降5个月 还是不好卖？

漫画/张永文

业内观察

1.二手房不好卖与新房增加有关

2.疫情影响了许多人的置业计划

3.西安房地产市场平稳态势预计会延续

4.新房市场有可能面临降温状况

一不留神，2020年已过去四分之一。往年房地产市场的“金三银四”，在疫情的影响下也失去了活力。来自国家统计局的数据显示，西安二手房价格已经连续下跌五个月。华商报记者采访发现，近期西安二手房挂牌销售的房源正在大量出现，来自机构的统计显示，目前西安有7.5万套二手房挂牌销售，然而，受各种原因叠加影响，依然不好卖。

房价连降5个月后，西安有二手房“降价百万”

“140万，地铁口，捡漏必选”西安雁塔南路附近一家房产中介的工作人员告诉华商报记者，这套房子从年前挂牌至今，因为同小区房源比较多，所以选择降价出售。

该工作人员表示，这套降价20多万元的三居室，房产证已满两年，交易税费较少。“主要是业主想换房，所以急着出售变现。”据他介绍，附近像这样的房子还有不少，“有的虽然对外报价比较高，若成交意向强烈，一般业主都愿意接受议价。”

“金三银四”是房地产销售旺季，今年，被疫情按下暂停键后，楼市陷入低谷。为了促成交易，“降价急售”“再次降价”、甚至“降价三次还能谈”等字样出现在一些挂牌房源中。

据国家统计局公布的70城房价指数显示，2月份西安二手房出现零涨幅。当月疫情对楼市冲击明显，市场交易近乎停滞。在此之前，西安二手房售价连续5个月出现下降。

“西安二手房价格下降，与前期涨幅较大有关。”美城股份市场研究中心总监沈玮表示，由于2018年新房销售火爆，带动二手房价格暴涨，与新房价格倒挂严重。去年开始，随着新房供应量回升，限价压力加大，需求逐渐回流到新房市场，二手房价格开始下降。

与一年前相比，西安降价房源数量大幅增加。据诸葛找房的数据显示，2019年3月，日均降价房源349套。2020年3月，连续多天降价房源超过500套，甚至超过1000套。

华商报记者注意到，“大降价”并不一定“真便宜”，总价高的降价幅度大。降价50万以上的，基本都是大平层，其中又以曲江比较集中。例如，在中介网站挂牌的一套五居室，降价100万元，总房价仍接近800万元。“这类房子交易量本身偏小，近两年的价格波动中水分也比较大。”沈玮说。

二手房不好卖，有的中介已关门

对房产中介而言，过去一年市场的巨大变化，让他们的业务结构也发生改变。

玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生告诉华商报记者，去年以来，新房业务在二手房中介所占比重大幅提高，一方面是开发商雇佣中介拓客，另一方面是挂牌房源增加后，二手房滞销增多。

张昊在西安高新区一家中介门店工作，因为二手房不好卖，他很大一部分精力投入到新房上，“二手房交易流程比较繁琐，代卖新房开发商给的佣金不错，而且成交率要好一些。”张昊说，复工这半个月，他已带了7组客户去看二手房，但效果不好，还没有成交一单。

据贝壳研究院统计，受疫情与小区封闭影响，今年一季度重点监测的18个城市，二手房成交量同比减少44.6%。3月份市场交易开始修复，成交量仅相当于去年3月的63%。

近期，许多房产中介陆续复工，但是有的房产中介却在疫情中倒下。

据天眼查专业版数据显示，今年2月1日-3月25日，全国共有1335家二手房企业注销，有23.6%的企业成立不过一年左右的时间。

在西安地铁4号线金滹沱站附近，华商报记者发现，十多家二手房中介扎堆。不过，有些门店已改换门庭。某连锁品牌的房产中介，门头还没拆，但内部改成了服装店。另一家不动产门店，大门紧锁贴出了“上下层出租”的通知。周边一商家称，“其实这里的位置还不错，但成本开销比较大。”

由于交易量小，成交萎缩，导致西安二手房挂牌量居高不下。华商报记者综合诸葛找房、贝壳、房天下等几家二手房平台公布的数据来看，近一个月以来，西安二手房挂牌房源数量超过7.5万套。

复工后新房亦遇冷，购房需求仍然不足

购买二手房的消费者以刚需为主，所以业内一直认为二手房市场的变化更能真实体现出一个城市房地产市场需求端的变化。近两年，西安二手房市场的变化，更直观反映出西安楼市冷暖。

从2017年二季度开始到2018年，西安新房市场“一房难求”，二手房坐地起价屡见不鲜。去年下半年开始，楼市回落调整，二手房销售亦率先转冷。

在美好生活文商旅研究院院长夏强看来，二手房不好卖与新房增加有一定关系，根源上则是需求不足制约房产销售，“尤其是在今年疫情对市场形成冲击以后。”

2月底至3月31日，西安住宅意向登记平台共上线28个楼盘接受登记（含沣东、同一楼盘不同批次重复统计），有5个项目需要“摇号”。其余23个楼盘，都已经转入平销。在转入平销的项目中，有8个楼盘，通过核验的家庭数量为0。新房市场也面临遇冷状况。

夏强认为，2017-2018年，西安人口显著增量，较大比例来自对周边城市的虹吸效应；去年新落户人口和购买力有所放缓之后，今年伴随复工复产，外来人口逐渐回流，但新增购房需求仍然不足；同时因疫情影响现金流，许多人的置业和投资计划也受到压制。

针对西安二手房遇冷的情况，沈玮表示，由于二手房定价随意性强，很多购买者都抱着捡漏心态去挑。从去年开始，二手房价格下调，但与新房相比价格没有太多优势，有的还存在老、破、小等品质不佳情况。因此，新房市场购买力锐减之后，买二手房的就更少了。

二手房“回吐”虚高涨幅，能成交的都是降价房源

近两年，西安房地产市场出现了新房与二手房“倒挂”的情况。

所谓新房与二手房价格“倒挂”，即某个地段的二手房价格高于在售新房价格水平，这是2017-2018年西安房地产市场出现的特殊现象。不同于北京、上海等一线城市已进入存量房时代，新房仍在大规模开发中的西安，这似乎有些违背市场规律。

“倒挂”最疯狂时，因价格看涨而导致的“房东毁约”屡见不鲜，市场秩序受到极大挑战。随后二手房挂牌量价的一升一降，体现出买卖双方预期和话语权的转换。

在西安市雁塔区从事房屋中介工作的小刘说，他手上有一套三室户型，业主已两次降价，合计降了有20万元。他说，这套房子的单价目前是一万四千多，附近新楼盘报价一万三千多，价格上相差无几，“业主愿意让价这么多主要是急等变现，对于现金有周转需要。”

资深二手房人士赵利伟表示，二手房更多呈现了刚性需求，价格比新房更加敏感，最近一年，“回吐”虚高涨幅的情况也比较多，“经过这一轮降价后，老城区二手房、部分次新小区的价格已经比新房低了。但在曲江、高新等区域一些二手楼盘，挂牌价格仍然要比新房贵。”

也有二手房房东表示，跌价的时候自己不会卖房。

最近刚把经开区一套房从中介撤下的赵先生称，房子挂牌3个月，他始终没有降价，“现在新楼盘都奔两万了，我还是先等等看。”

沈玮认为，疫情冲击和新房价格的变量带来了市场认知的割裂。购房者看跌，部分业主却等涨，僵持结果就是成交量大幅下滑，观望的人越来越多，能够成交的基本都是降价房源。

不确定性仍然存在，二手房需要继续“挤水分”？

目前从全国来看，二手房的交易量缓慢回升。

贝壳研究院认为，随着全国疫情防控形势稳定，3月份二手房交易开始快速修复。不过，市场反弹并未推高价格，原因在于目前交易是低位反弹，整体看绝对水平依然较低，还没有达到能让价格明显上涨的量级。二季度二手房市场有望继续复苏，但长期存在不确定性。

那么在市场不确定性存在的前提下，西安二手房是否需要继续“挤水分”？

“以改善为主的新房市场和以刚需为主的二手房市场分化会越发明显。”沈玮表示，对二手房业主来说，新房价格不具备太多参考价值，尤其有改善房源的业主不能对价格有太高期许。由于摇号消耗了大量刚需，往后购买力会越发脆弱，二手房业主不如趁此合理定价出货。

也有业内人士看好二手房远期走势。夏强表示，二手房眼见为实，入手即住，注定其会成为新增刚需首选。二手房价上涨和时间关系是必然，具体体现在自身成熟之处，如：交通升级、人口增加、商业成熟和配套完善等。

长期从事二手房行业的西安经纪人协会会长邵涛对华商报记者表示，二手房购买者以刚需为主，扰动价格的因素不如新房那么多。目前来看，未来一段时期楼市横盘还会持续存在，政策、金融及供需等因素产生的变量，将对房价走势产生影响。

有业内人士指出，由于全球经济受疫情影响存在衰退风险，国内房地产市场也面临低迷，同时要应对企业和居民端杠杆率升高、疫情导致居民收入不稳定等收入效应的挑战。目前，可以看到的是，曾经火爆的买方场景，恐怕很难在短时间内大面积重现。西安房地产市场从去年开始的价稳、量稳、走势稳的平稳态势，预计也会大概率得到延续。华商报记者 李程

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