入榜全国TOP100西安单盘 凭什么卖这么多? 货量足+产品力+价格优势=2019热盘杀手锏

近日，易居克而瑞机构发布了“2019年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜”,西安有8个项目被录入。其中位于榜首的是金辉世界城，数据显示成交金额为95.9亿元，单盘销售总额超过西安大多数房企全部项目的总和。那么，究竟是哪些项目、有何秘诀，能在激烈的市场竞争中脱颖而出呢？

产品实力过硬

才能杀出重围

榜单显示，进入全国TOP100的项目分别是：金辉世界城、西安恒大文化旅游城、绿城西安全运村、融创东方宸院、万科翡翠国宾、万科大都会、中海曲江大城、保利天悦。从入榜的项目可以看出，8个项目均为一线品牌房企，其中万科在榜单中占两席，这也奠定了万科在2019年依旧占据西安楼市榜首且销售额远超第二名的基础。

西安单盘第一的金辉世界城，在去年年初就出现过256套房源，意向登记2195个，平均中签率11.66%，足以看出该项目从一开始就关注度较高；而西安恒大文化旅游城，是唯一一个均价在万元以下的入榜项目，因其强力的文旅项目配套以及较高的性价比，曾创造了万人选房的盛况；绿城西安全运村2019年推盘节奏较快，性价比高。创典全程信息部长刘兰兰认为，入榜项目均位于2019年房地产市场的热点板块，且均有一定规模优势，产品具备较强的综合素质，并在市场供应整体依然偏紧的2019年，仍保持着稳定的房源供应，另外一线房企的品牌号召力非常强，也是客户青睐的原因之一。

好的销量一定来源于绝佳的产品竞争力。分析这8个项目不难看出，均有推盘节奏快、涨幅小以及在同类产品中性价比高等特点。例如金辉世界城、绿城西安全运村、中海曲江大城、融创东方宸院，都属于推盘节奏快、货量足的楼盘，且价格基本上没有大的浮动，性价比较高。而万科翡翠国宾、保利天悦都位于绝版区域绝版地段，在区域里一二手房价倒挂明显，属于卖一套、少一套的房源。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析，2019年在市场横盘周期内，大品牌、大物业的品质刚需、改善产品有市场，不缺亮点和客群，横向的综合功能性价比、竞争比成为购买的核心与关键。简单来说，就是同样地段、同样配套、同质化产品、相等价格下，比较房企品牌、比较优惠及附加增值服务、比较社区规模、比较社区物业等。

上榜项目价格大多高于市场平均价

除了产品竞争力，价格也往往是决定购房者是否出手的重要因素之一。整体来看，2019年西安的新房均价整体升高，在1.3万~1.5万元/㎡左右的价格段集中了大量的楼盘，但是品质较高的改善型项目价格基本超过了1.5万元/㎡，甚至出现不少单价超过2万的项目。而万元楼盘在2019年供应相对较少，品牌房企万元以下的项目更少。

从榜单中可以看出，除西安恒大文化旅游城之外，其余7个项目的均价在15000元/㎡以上，且均为主城区核心地段的改善型产品，例如万科翡翠国宾、保利天悦位于高新核心地带，金辉世界城、融创东方宸院则属于性价比较高的地铁盘等；均价在万元以下的项目为西安恒大文化旅游城位于西咸新区。

美城机构市场研究中心总监沈玮认为，受限价政策的影响，老盘和新盘价格出现明显分化，老盘尤其是推货节奏快的项目根据市场比较法，价格备不上去，新盘的备案价格却根据成本估算法在一步步往上拔，楼盘价格梯度呈现分化。可以预见，价格较低的热盘在2020年会更加稀少，更受刚需客群热捧。

另外，2019年西安购房群体意向和思维发生了转变。2016-2018年是西安楼市腾飞时期，市场过热时，性价比不好的楼盘都能在全民炒房热情中被消化，很多购房者只为迅速上车。沈玮分析认为，2019年，伴随市场一步步降温，投资群体陆续撤场，刚需自住、改善置换客群占据市场主导，对项目的规划和户型的研发，再次成为核心需求。而在此基础上，再有合适的价格，必将会成为争相抢购的对象。热销的产品和项目，无疑符合市场主力价格的需求。

刘兰兰认为，2019年受政策影响，西安楼市逐渐回归理性，市场成交分化也更为明显。热销的项目都有其优势，相反，主城区内价格高、配套不足、产品素质弱、性价比一般的项目及西安外围区域项目去化率均不高。从目前市场情况看，预计2020年随着多宗高价地的项目入市，改善楼盘供应将持续增多，但在限价政策下，价格涨幅受到一定抑制，且市场竞争有所加剧，房企很可能从被动限价转为主动降价。

区域潜力、产品性价比、产品设计仍是关注热点

分区域看,入榜的8个项目主要集中在曲江、高新、西咸新区，除产品本身价值，明显占据了各个区域的优势。其中曲江、高新历来是改善型购房者首选区域，位于西咸新区的西安恒大文化旅游城和万科大都会则是因其不限购、货量足且价格适中，因而取得了不错的销量；融创东方宸院则是城东幸福林带改造区域的重点项目；绿城西安全运村是受全运会利好辐射。而城西和城北，未有项目入榜全国TOP100。

朱郁分析，从近两年的土地供应可见，西咸五大组团板块、浐灞、曲江二期、高新三期，这些区域及板块的诸多数据，已经说明及代表着未来西安楼市的发展重心。

沈玮认为，目前90~120㎡的房源代表着主流刚需客群的集中诉求，而2019年120~140㎡走俏，该区间产品近年来市场份额逐渐增多，在二孩时代与多代同堂诉求的共同作用下，催生出“新型刚需”产品，倒逼购房者产生强烈的置换诉求。建议2020年购房者可持续关注老盘推新的高性价比楼盘，比如大华系列、紫薇东进尾盘、中铁万科翡翠国际尾盘等以及近期土拍火热的软件新城、高新三期板块等。

刘兰兰表示，2020年购房者的关注区域依旧会在高新、城南等热门核心板块。此外，价格承受度较低的客户关注点预计在沣东、港务区、未央湖、高铁新城等板块。需要指出的是，性价比突出、产品设计合理、区域发展潜力较高项目仍是客户关注的热点。华商报记者 党兰 张毅

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