“借名买房”靠不靠谱?

徐红

“借名买房”是指房屋的“实际出资人”（借名人）借用他人“名义产权人”（出名人）的名义购房，并以“出名人”的名义登记房屋所有权的行为。

“借名买房”发生的原因、形式多种多样。在法院审理中，“借名买房”所产生的矛盾屡见不鲜，这类纠纷大多数发生在朋友或亲属之间。那么，“借名买房”靠不靠谱？风险如何呢？

▲案情

朱某育有三个女儿，甲某（原告）、乙某（被告）、丙某（案外人）。2010年4月3日，乙某与北京某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，由丙某的银行账户转账支付了购房款。丙某转账支付的购房款中部分款项来源于甲某及其母亲朱某。

在丙某转账支付购房款一个月后，丙某向甲某的银行账户进行转账。丙某陈述，这些转账款项是其代替乙某偿还甲某的购房款。之后，甲某将乙某诉至西安市未央区法院，认为乙某“借名买房”。

▲审理

庭审中，乙某表示，其于2012年年底办理涉诉房屋入住手续，并于2013年11月将该房屋出卖转让，转让价格为610万元。

未央区法院经审理认为，本案的焦点在于，双方是否构成“借名买房”。该案中，原告未提交有效证据证明原、被告之间存在“借名买房”的合意。双方的证据虽能证明该房屋通过案外人丙某向开发商支付购房款，其中确实存在有原告的款项，但被告对该款项的性质有异议，认为是向原告借款，且其购买房屋后，通过案外人向原告偿还了借款，原告也认可收到案外人的转款。

▲判决

法院认为，原告提供的现有证据不足以证明原、被告之间存在“借名买房”的约定和关系，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院经过审理，作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

▲说法

“借名买房”的变通方式存在极大的交易风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。比如，在“借名买房”的情况下，房地产交易中心登记并对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“出名人”，而实际出资人则是“借名人”。如果“出名人”未经过“借名人”的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则“借名人”则无法要求取消交易。那么，当“出名人”和“借名人”约定不明引发争议时，“借名人”不仅要证明存在合意“借名买房”的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担举证责任，稍有不慎即可能败诉。

▲防范

建议事前向法律专业人士咨询了解相关法律法规，如果确实需要采取“借名”（借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的）方式购买住房的话，那么，“借名人”要和“出名人”签好协议，并保留好付款单据。日后如果发生纠纷，可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

另外，“借名人”还可与“出名人”至房地产交易中心，就该房地产做个抵押，由“出名人”将该房地产抵押给“借名人”。这样，“出名人”就无法跳过“借名人”擅自出售该房屋。

还有，如首付款是以“出名人”的名义缴纳的，“借名人”在向“出名人”汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付某某房屋购房首付款”等。“借名人”符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生；在房屋符合交付条件时及时使用该房屋，也是规避风险的方法之一。

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