大悦城将西安、上海项目股权注入并购改造基金 西安项目交易对价1.15亿 或是商业地产公司向“轻资产”转型的手段

去年开业的西安大悦城项目近日股权发生变化。大悦城地产近日签订相关协议，将其持有的上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权注入境外并购改造基金。

西安大悦城资产股权交易对价为1.15亿元

8月30日晚，大悦城公告称，控股子公司大悦城地产近日签订相关协议，将其持有的上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权注入境外并购改造基金，上海长风大悦城资产股权交易对价为0.92亿元，西安大悦城资产股权交易对价为1.15亿元。

本次交易的受让方为一家注册地在开曼群岛的并购改造基金，基金规模62.7亿元，出资主体包括耀动、RECO等。

除了交易对价，耀动、RECO按投资比例对境外并购改造基金分别实缴资本并由相应标的公司清偿原由大悦城地产（或其关联方）对上海长风大悦城提供的股东借款（含利息）及往来款14.32亿元、对西安大悦城提供的股东借款（含利息）及往来款6.69亿元。

陕西一位财税分析人士认为，大悦城将上海、西安项目资产相关股权注入境外并购改造基金，相当于是对两地项目股权进行转让，除了交易价格还涉及借款和应收款项等清偿。

转让后秦汉唐不再为大悦城地产附属

大悦城表示，本次出售标的资产之一为大悦城地产持有的西安大悦城项目资产有关股权，即耀赛公司100%股权。股权结构显示，耀赛的主要资产为其间接持有的西安秦汉唐国际广场管理有限公司80%股权，西安秦汉唐国际广场管理有限公司持有西安大悦城项目。

西安大悦城购物中心于2018年12月16日开业，总建筑面积14.68万㎡，可出租面积6.15万㎡，紧邻西安大雁塔景区西南侧。2017年5月，大悦城地产收购西安秦汉唐国际广场管理有限公司80%股权，据2017年年报披露，现金代价为441180000元。

两年前，收购西安秦汉唐国际广场管理有限公司股权被视为大悦城地产进行区域布局的重要一步。不过，由于较高的持股比例，在当时被外界一些分析视为“重资产”。

据在香港上市的大悦城地产公告披露，根据西安重组框架协议，大悦城地产将转让耀赛的全部已发行股本予宏益；宏益将向大悦城地产发行一股面值1美元的股份作为代价；宏益将转让耀赛的全部已发行股本予耀动；耀动将转让耀赛的全部已发行股本予Garbo Commercial，代价总额约为7.84亿元。

公告还显示，耀动、宏益和秦汉唐等均为大悦城地产附属公司。转让完成后，耀赛、秦汉唐将不再为大悦城地产附属公司，同时上述公司财务业绩将不再合并入其财务报表。

商业地产公司对资产运营越发看重

一位熟悉商业地产运作的人士认为，大悦城将上海和西安项目股权注入境外并购改造基金，对于购物中心本身运营并不会有明显影响，可能主要是从资产运营或其他战略考虑。一般资产由境外企业或基金接手，可能在财税及融资等运作方面会有不同。

近年来，远洋、保利、万科、万达等龙头房企都曾提出向“轻资产”转型的口号。2016年1月，大悦城地产也曾宣布，由开发运营商向资产管理商转型。

“商业地产更多扮演金融工具的角色。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在国内近几年来越多见到，也是行业走向专业化和成熟的必由之路。不过，轻资产对于质量管控、资产收益率等要求都比较高，因此商业地产商对于具体项目究竟采取“重资产”还是“轻资产”不能一概而论。

他说，一家购物中心从开门营业到实现盈利往往需要3-5年左右时间，具体还要视前期投入和运营成本情况。目前，购物中心之间的竞争正越来越激烈，这就促使有关企业对于资产运营和金融手段的运用更加看重。华商报记者 李程

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