物业费0.5元/m2 停车服务费100元/月 杭州自管小区物业人员工资还比别处高几百

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业主自管物业半年多

小区财务收入结余47万元

西安市和平花园业主自管半年，小区财务收入结余47万元。经华商报昨日A04版报道后，引起业内高度关注，各个业主微信群里围绕自管的讨论非常热烈。但大家都对业主自管的前景有些担忧，怕仅凭热情做事，无法持续长久。业主自管是否真的没有前途？自管的关键点在什么地方？外地有哪些成功经验值得借鉴？

业内热议：

和平花园这样做能否持久？

华商报记者注意到，7月18日在各个业主群里，围绕业主自管的评论很多。评论内容从点赞敬佩，到理性分析，最终有的肯定，有的否定。

“三百多户竟然能盈余四十多万！”

“都快把业委会主任累死了，自己又是收费员，又是水电工，又是看监控，一文补贴没有，自己贴钱给业主干活，比自己家的事都操心，能不盈利吗？”

“确实不容易！能自管成这样，主任及委员也是拼了，敬佩！”

“和平花园为业主自治摸索出了一条新路。接下来会如何运作发展？”

“虽然需要热心人出来做事，但如果一直是无私奉献的话，是否可持续发展？假如这批热心人由于种种原因陆续离开，后续还会不会有人加入？”

“大型小区里水电气暖系统的复杂程度，有时候按照国家标准都评定不了，业委会如何解决？”

“为他们敢想、敢闯、敢做点赞！”

“过来人”说：

虽然自管失败，但不认为道路错误

其实，2012年西安城南一小区就曾经有过业主自管的先例，只不过最终以失败告终。

据当年搞业主自管的业委会主任介绍，当时业主大会已经通过，决定搞业主自管。业委会筹集了启动资金，准备引进专业的物业管理团队，这个物业管理团队包括项目经理、客服、保安等人员。但做好准备以后，老物业公司却迟迟不愿退出，导致专业管理团队一直没能到位。后来在相关各方支持下，业委会虽然接管了小区物业管理，为省钱却把专业的管理团队辞掉了。业委会内部有人成立了一家物业公司，进入小区实施管理，并在物业公司拿工资。如此一来，没在物业上班的业委会成员，和在物业上班的业委会成员就分裂了。他对此感到很伤心，就离开了业委会。

“虽然搞业主自管失败了，但我并不认为业主自管是一条错误道路。”这位曾经的业委会主任说：“我认为，搞业主自管对业委会要求很高，首先不能有任何私心，业委会成员一定不能把自管作为为自己谋取工资的岗位；另外要具备相应的素质。专业能力跟不上，就无法实现自行管理。业主自管，一定不能是业主自己管自己，必须是专业的人管专业的事，物业管理团队一定要专业。”

外地经验：

让物业成为业委会下属部门 业主物业成为“一家人”

2017年12月3日到7日，华商报曾组织“西安业主杭州行”活动，其中，西湖区文新街道竞舟社区恩济花苑小区、萧山区闻堰街道闻家宴社区的江南摩卡小区都属于自管小区。

昨日华商报记者就西安业主们关心的问题，联系采访了恩济花苑小区业委会主任徐波、物业主管尤文佳。

徐波介绍：“我是股份制企业经理，觉得“总经理负责、董事会监督”的体制用到小区一定也能管好。业委会相当于董事会，物业主管相当于总经理，如此一来，物业管理团队就是业委会下面的机构，执行业委会的意见和建议，物业管理的大方向由业委会来把握。”

小区物业主管尤文佳介绍，现在物业是属于业委会下面的一个部门，共有16个人。“我是物业主管，下面有8个保安、4个保洁、1个绿化、1个文员、1个水电工。虽然业主也习惯把我们称“物业”，但大家都知道，我们是业主自己的物业。因为我们的工资是业主给发的，员工做事的态度也不一样。我们建有一个网络平台，24小时只要有业主反映问题，我们都会立即去处理。我们还配备了有驾驶证的保安，为业主免费提供代泊车服务。”

“小区主要收入来源有物业费、停车服务费，以及广告费、摆摊费、租金费、外来车辆停车、外来方的场地占用费。其中，业主缴纳的物业费是每平方米0.5元，停车服务费是每月100元，这两项我们一直都不涨，物业费、停车服务费的收缴率几乎都是100%。后面的几项费用每年都会涨一些，用这些经营的收入来补贴业主。业委会给我们的工资也很好，比附近别的小区高四五百，而且每年都在涨。由于我们的物业服务让业主很满意，西湖区文新街道还给我们发了“先进物业”证书。”

江南摩卡小区的模式则更特别，该小区业委会主任朱曙俊介绍：“我们成立的这个物业公司属于全体业主，所有业主都是股东，由业委会主任、副主任代持股份。业委会成员不拿工资，义务做事。物业公司直接受业委会领导，不以盈利为目的，经营收入主要用来搞社区建设。”

自管要点：

专业的人干专业的事 业委会要对大方向负责

尤文佳介绍，搞业主自管，最大的短板就是抗风险能力较差。因为没有公司就没有营业执照，就给物业人员买不了社保和员工险。“出了工伤，要由业委会来赔偿，但现在我们给员工都买了意外伤害险，也能解决问题。社保的问题，我们通过挂靠到别的公司来解决，或者直接给员工发社保补贴。现在我还发起成立了一个组织，专门提供专业的物业管理人员，希望帮助更多的小区来实现自管。”

那么，做好业主自管，要具备什么样的条件？杭州恩济花苑小区业委会主任徐波表示：“自管应该有管理团队，要由专业的人干专业的事。业委会要对大方向负责，不需要事无巨细都亲自去做，因为这样时间长了也管不好。业委会成员光有热情不行，还要有理性，有方法。”

杭州江南摩卡小区业委会主任朱曙俊认为，业主自管必须要具备四个条件：一是要有业委会，要真正拿到管理权；二是要有三个月左右的流动资金；三是要有一批热心业主支持自管；四是要得到政府层面的支持。另外他认为，“最重要的就是，当家人一定不能有私心。”华商报记者 马虎振

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