上半年西安土地市场量价双涨 住宅用地楼面价攀升

上半年，西安房地产市场整体呈上扬态势。数据显示，供应量、成交量双双上涨、月均楼面价尤其是住宅楼面价持续波动攀升。30多家房企竞拍、13482元/㎡最高楼面价、184%最高溢价率等成上半年土拍亮点，足以说明房企对土地的热情。业内人士分析，上半年土地供应乐观，市场短期不会断供，不用担心因土地市场供应萎缩影响住宅供应量。

整体供应量、成交量双涨

二季度供应断崖式下跌

据统计，截至6月23日，西安房地产市场整体供应237宗土地，面积不少于1053万平方米，同比上涨约30%；土地成交198宗地块，成交面积不少于865.1万平方米，同比上涨约15%；成交金额不少于439.5亿元，同比上涨63%以上。今年上半年度，西安土地出让和成交量均出现增长，在新房市场出现供不应求的情况下，一季度土地供应保持高位。

美城数据显示，上半年，西安土地供应以一、二季度为分水岭。一季度整体供应保持上半年高位，三个月分别供应49宗、76宗、70宗土地，供应面积分别为213万平方米、309万平方米以及439万平方米，环比、同比均大幅上涨，尤其是3月份，同比上涨252%。

受一季度供应高潮影响，4月份至今，西安一直暂停新地块报批，土地市场供应、成交两端收缩。二季度每个月仅有十余宗土地供应，环比呈现断崖式下跌。目前，机构改革仍在加紧进行中，加之省级土地新增用地计划指标尚未下达，短时间内西安整体土地供应都将持续萎靡。

美城股份首席市场分析师沈玮认为，2019年，无论是城改用地，还是开发净地，供应量明显有所好转。虽然受政策影响，二季度土地供应出现了暴跌，但由于前期供应量足，西安土地市场中的供应量、成交量还是较为乐观的，整体看今年供地仍好于去年同期，不用担心因为土地市场短期的断供，导致商品住宅供应量有所缩减。因中央部门的进驻，近期西安楼市供应量明显缩减，相信理顺工作流程后楼市供应会迎来一个小高潮。

主城区供应增加

主力成交向西咸新区外延

纵观上半年土地供应区域分布，主城区供应明显增加。美城数据显示，相较于2017年、2018年，2019年西安土地市场最大的变化是主城区内住宅用地大幅增加。2019年1月-5月，西安限购区内成交居住用地近2930亩，较2018年同比增长31.7%，较2017年增长42.3%。上半年度，百花村、土门、韩森寨、夏殿村等地处核心板块的城改用地先后被开发商摘取后改造重建为商品住宅，成为重要的供应源。

从土地成交区域来看，成交土地向西咸新区及外郊外延。1月份沣东新城成交土地最多，成交量约72万平米，占总供应量的43.8%；2月份临潼区域成交最多，占总成交量的23%；3月份秦汉新城、沣西新城及空港新城成交土地占总成交量的前三名，占本月度整体成交的66%。4月份成交创新高，单月成交量380万平米，为近半年度来最高，秦汉新城、高陵区域以及空港新城三个区域成交占总成交近7成，5、6月份成交量较少，主要集中在主城区。

此外，据中世咨询所分析的数据显示，今年5月份，西安（包括西咸新区）土地市场成交量位列榜首的板块为西咸新区，而西安包括经开在内的城北区域为0成交。

资深地产从业者王涛分析，上半年土地成交区域明显可见，主要集中在西咸新区等外围区域，判断哪个区域会成为下半年热点区域，可以看其新盘扎堆的数量。据了解，下半年，西咸新区、浐灞区域将有新盘集中入市，或将成为购房者关注的热点区域。

住宅用地楼面价攀升

土拍事件亮点多

据了解，从2017年至今，西安住宅用地的楼面价年年都处于跳涨的状态。2017年全市（含非限购区）住宅用地楼面价2215元/㎡，2018年末楼面价为2825元/㎡，同比涨幅27.5%，截至2019年5月，住宅用地楼面价已高达3878元/㎡，较2018年末上涨37.3%。整体来看，上半年住宅楼面价相对平稳，但同比依然走高，同时持续出现高溢价地块。单月来看，1月份是地价突破的月份，月均楼面价4291元/㎡，同比上涨71%。5月份月均楼面价4157元/㎡，同比上涨424%。其中住宅楼面价5136元/㎡，同比上涨172%。

上半年土拍案例中，高楼面价、高溢价地块层出不穷，多起土拍事件特点鲜明，意义非凡。其中，3月，高新软件园两宗147亩住宅用地受到金地、中海、龙湖、碧桂园、中梁、旭辉、蓝光、华远、新城、金科、招商、中南、金辉、高新地产等超30家品牌房企角逐，最终，在超过480轮竞价后，本地房企高新地产以30.24亿元竞得。该地块刷新了西安土拍市场多个记录，参与品牌最多、亩单价2517万元创住宅用地亩单价最高、楼面价13482元/㎡创新高等。

4月份，泾河新城和秦汉新城两个地块创下今年度最高溢价地块。泾河新城42.243 亩住宅用地块吸引了阳光城、雅居乐、隆基泰和、东原地产、新城控股、禹州地产、金科地产、世茂地产、招商地产共12家企业报名参与竞拍，最终经过58轮激烈角逐，由阳光城溢价183.87%以26400万元竞得该宗地。此外，秦汉新城110.056亩国有建设用地新城控股溢价157.58%以78460万元竞得该宗地。

5月份，碧桂园以7.2亿摘得夏殿村197.9亩城改用地，整体成交无溢价，由于许前期支付拆迁费用，楼面价最高为5133元/平米，该地块之所以被关注，一方面是其地块位置、面积和完整性比较好，另一方面是其价值被看好。

资深地产人徐武分析，现在西安土地市场比较亢奋，土地出让建面一直领跑全国市场，就算是出让金不高，也一直排在二线城市前列，看似一片火热，实则风险酝酿。一方面，户籍政策放开之后，新西安人对于住宅需求变大，因此，供给量相对稳定。另外，在以往长期主城区供地之后，目前绕城高速之内主要依赖拆迁供地，供给量萎缩，难以支撑快速去化。此外，主城区缺地，开发区强供，新西安人购买侧重新开发区，出现整盘价格预期走强。以4月为例，全市经营性用地供应面积环比下降80.17%，住宅供应量下跌更厉害。土地稀缺化，高端盘批量涌现，这一点应该引起重视。华商报记者 杜蒙

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