合同多了半句话 214户业主起诉开发商败诉 法官建议：签订购房合同时一定要注意仔细阅读条款约定

入住多年房产证一直办不下来，颐馨雅苑小区214户业主集体起诉开发建设单位，不料一审、二审全部败诉。业主们分析认为，败诉的主要原因是签订《商品房买卖合同》时被开发商在约定的具体条款中多加了半句话。

办证时间前加了半句话

开发商称约定时间未开始计算

颐馨雅苑小区位于西安市未央区纬二十八街。该小区业委会主任徐先生介绍，小区共有4栋楼547户。业主们入住多年，房产证一直没有办下来。

“2018年，我向未央区法院起诉开发建设单位西安市投资公司，要求协助办理所购房屋的权属登记，并参照逾期贷款利率支付逾期办证违约金。开发建设单位辩称，双方合同约定的办证时间是“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”，但目前有关文件相关部门还未核发，双方约定的办证时间尚未开始计算。另外依据约定，双方未选择不退房情形下的违约责任，所以其不应支付违约金。”

徐先生说：““交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”这个约定，是在住建部制定的《商品房买卖合同》之外加的，买房时很多业主都没有注意到。按这样的约定，若开发商不履行责任，导致相关部门一直不能办理相关手续，开发商也根本不用考虑赔偿责任。但一审法院还是把它作为双方约定的办证条件，认为“截至目前还有规划验收合格证及竣工验收备案表两个文本文件有关部门未予核发，合同约定的办证条件尚不具备”，驳回了我的诉讼请求。”

随后，他向西安市中级人民法院提起了上诉。

“我提起上诉的理由是：合同第十五条“相关部门核发有关文本文件”的约定不够明确，该格式条款未约定开发建设单位向哪些部门申请，核发哪些文件，以及申请核发文件的时间，合同中也无补充条款，属约定不明。我认为，一审法院认为该条款是办证条件，据此认定办证条件不具备，是理解错误。同时我认为，该条款是开发建设单位恶意添加的办证附带条件，妄图规避及时办证义务，违反了相关强制性规定，扰乱了房地产市场，损害了公共利益。根据该条款，西安市投资公司可以无限期地拖延办理权属登记备案手续，等于直接免除了及时办理相关证照的义务。依据合同法有关规定，该格式条款应为无效。”徐先生说。

二审同样败在这个约定上

每家最少花费400元打官司

近日，徐先生收到了西安市中级人民法院的二审判决书。中院认为，争议的焦点是“相关部门核发有关文本文件”的约定是否明确，是否属于无效格式条款，西安市投资公司应否承担逾期办证违约金的责任。该条款虽属格式条款，但并不属于合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的无效情形，应对双方有约束力。由于徐先生并未对该条款文字内容请求过撤销或变更，也未提供开发建设单位故意拖延不履行义务的相关证据，现以违反合同约定为由，上诉要求建设单位承担逾期办证违约责任的请求依据不足，不能成立，驳回上诉，维持原判。

据了解，和徐先生一起起诉开发建设单位的，还有213户业主。为了打官司，业主最少花费了400元，多的花费3300元。

徐先生介绍，在违约责任的约定方面，开发建设单位只是在和1号楼业主签订的商品房买卖合同中，约定了不退房情况下开发建设单位的违约责任；但2号楼、3号楼、4号楼均未约定不退房情况下开发建设单位的违约责任。

6月24日，在颐馨雅苑小区，很多业主表示不解。“我们入住四五年了，现在房产证还没有办下来。当时买房签合同时，售楼人员说在哪儿签字我们就签字，根本不给解释，大部分人都是这样子。假如开发商一直达不到有关部门要求的标准，是不是可以一直不给我们办证。”

西安中院：约定若不违法又经双方同意

原则上不会质疑

对于此案，西安市中级人民法院民事审判第二庭负责人表示，在住建部的《商品房买卖合同》标准示范文本上加约定内容，法院在审理时，首先要看是否违反了法律规定。如果不违背法律法规，双方又同意这样约定，那么本着契约自由的精神，法院原则上是不会提出质疑的。而且，开发商在这些文字的下面加了横线，也起到了提示的作用。

华商报记者注意到，5月24日西安市住房和城乡建设局在官方网站发出通知，要求各房地产开发企业、房地产经纪机构，从5月28日应使用新版《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同（现房）》示范文本与购房人签约。在不动产登记这块内容的约定上，西安市新版《商品房买卖合同》预售和现房的示范文本都是这样约定的：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理……”在天数前留的只是一个填写具体天数的空隙。

本来只是填上一个明明白白的办理产权登记证书需要的天数而已，开发商却加上了半句话，把本来明明白白的天数约定得不清不楚，这对开发商来说当然是好事，但对购房者来说就不是什么好事了。

建议：签合同时仔细阅读内容

有不合适的地方要提出来

对于这个问题，西安中院民事审判第二庭负责人表示，会高度关注此案可能带来的社会效应问题。他建议广大购房者，在签订购房合同时一定要注意仔细阅读条款约定，遇到不合适的地方要提出自己的意见，觉得有问题，就不要急着签合同。

颐馨雅苑业委会主任徐先生表示，他们请教了律师，写了判后答疑申请书，希望法院能就一些具体问题给出解答。华商报记者 马虎振 实习生 韩笑

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