新修改《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布实施一周年（使用篇）

房屋维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。作为房屋“养老金”的住宅专项维修资金，事关千家万户的居住安全和幸福指数。经多次征集意见并修改，新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》于2018年3月30日起施行。

目前，新《办法》已颁布实施一周年。在此期间，西安市房屋维修资金使用管理工作取得了哪些新进展和新成果？新《办法》在促进房屋维修资金管理工作、保障维修资金所有者合法权益方面起到了哪些积极作用？市房屋维修资金管理中心有关负责人进行了详细解读。

使用事权全面下放6种情况可申请应急使用资金

2018年1月8日，市政府第41次常务会议审议通过了《关于修改〈西安市住宅专项维修资金管理办法〉的决定》，新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》于2018年3月30日起颁布实施。

新《办法》规范了业主大会自主管理维修资金的办理程序、表决事项；理顺了维修资金管理体制，明晰市、区两级管理职责，优化维修资金使用流程；确定了应急使用维修资金的原则及具体申请流程；拓宽了业主表决方式，方便维修资金高效使用。

一年来，西安市房屋维修资金管理工作在新《办法》的指引下，开创了工作模式新亮点，进一步让这份“养老钱”惠及民生。

实行属地化管理维修资金使用事权全面下放

据市房屋维修资金管理中心有关负责人介绍，2018年3月30日起，西安市将维修资金使用事权全面下放至区、县物业管理行政主管部门、开发区管理委员会，维修资金使用实行属地化管理后，方便物业服务企业就近办理维修资金申请使用手续，确保了小区住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修，保障了业主的合法权益。

保修期届满后6种情况可申请应急使用维修资金

《办法》明确，物业保修期限届满后，出现《西安市物业管理条例》第九十三条规定的紧急情况的，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可以应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支，保障业主人身财产安全。

六种紧急情况为：

（1）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（2）楼体外立面脱落的；（3）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；（4）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；（5）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；（6）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

应急使用维修资金时物业服务企业应公示业主分摊等情况

应急使用维修资金的，物业服务企业在物业管理区域内显著位置张贴《维修资金应急使用确认书》、应急使用方案公示，公示期为五日；工程竣工验收后，物业服务企业应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期为五日；物业服务企业持《维修资金应急使用确认书》、维修工程造价审核报告及相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会申请划转；符合使用条件的，城六区物业管理行政主管部门、开发区管理委员会应当出具《住宅专项维修资金划转单》，市物业管理行政主管部门应当在收到《住宅专项维修资金划转单》后五个工作日内按照维修工程造价审核报告，将维修工程款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。

其他区县物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会应当在审核后五个工作日内将维修工程款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。不符合条件的，向物业服务企业书面说明。

业主对应急使用维修资金有异议，如何处理？

维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主对应急使用维修资金有异议的，应当在《维修资金应急使用确认书》公示期内，向出具《维修资金应急使用确认书》的单位提交书面申请和相关材料，受理申请的单位应当在三个工作日内进行复核，不属于应急使用维修资金范围的，应当终止应急使用。

采取多项措施确保维修资金使用安全

为保障维修资金所有者合法权益，市住建局采取多项措施，确保维修资金使用安全：一是建立维修资金使用公示制度，在维修资金使用前，将通过市住建局网站、原市房管局网站、相关媒体、物业区域显著位置公示维修资金使用事项，增强维修资金使用的公开性和透明度；二是建立第三方审价制度，由第三方专业机构对维修资金使用项目工程造价进行把关，防止高估冒算工程款问题的发生；三是拓宽业主表决方式，提升表决效率，制定了“一次性表决”的方式，实现“一次表决，多年受用；一次授权，多年有效”，方便维修资金高效使用。

物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围

《办法》第二十七条明确了应急使用维修资金的原则：应急使用维修资金应以排险抢修、保障住宅共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围。

积极推行住宅共用部位和共用设施设备预防性维修模式

为保障业主居住安全，提升“双三分之二”业主表决效率，提高小区共用部位、共用设施设备维修的及时率，市住建局积极推行住宅共用部位、共用设施设备预防性维修模式。一是在《办法》第三十三条明确了业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经维修资金列支范围内“双三分之二”业主表决同意，报主管部门备案后按照管理规约和业主大会议事规则执行，不再通过维修使用时逐项表决；二是在《办法》第三十四条新增了“业主一次性表决”的方式，明确了“业主一次性表决”的适用范围，实现“一次表决，多年受用；一次授权，多年有效”，方便维修资金高效使用。

具体体现在《办法》中是：业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

下一年度维修资金使用计划应当于每年第四季度报区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会备案。

符合下列条件的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金：

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。

属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用维修资金时，不需要业主再次表决。

一次性表决方式使用维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之五。

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