2019年地产圈的几个弯

房子将以套内面积出售，房企在日趋同质化的市场如何生存？今年开始，住宅交付商品房要以全装房的姿态出现了装修商由此应运而生。房产税这只靴子何时落地？以什么样的方式落地？听说香港要征空置税了，多房者也变得忐忑起来……这些楼市的焦点话题，牵动着置业者的心。

新项目更在意公摊

“房子要以套内面积出售了，产品的缺陷和户型的浪费，再也不能拿公摊搪塞和充数。如今楼宇住宅户型设计，降公摊就是在降成本。”近日，在一次朋友聚会上，一家地产公司的王姓负责人坦言，以前100平方米的住宅，实用面积80甚至70平方米出头，这在房地产市场是再正常不过的事了。今年住建部明文住宅将以套内面积交易，也就是说，以前一套住宅这20到30平方米的公摊面积造价，日后销售时，要么开发商埋单，要么只能作为成本均摊在套内面积上了。所以，现在新项目产品设计上，开发商对设计单位最大要求就是降公摊，务必户型优化到最佳、面积不能有丝毫浪费。大家都深知大公摊、高成本的产品性价比低，竞争乏力的道理。

“降公摊或者加房价，在房子交易以套内面积交易的时代，楼盘产品出售在保证利润不缩水的前提下，开发商无外乎这两个途径。”资深地产策划人靳先生说：“目前，楼盘住宅产品的售价都需要报审，物价局会根据同区域楼盘价格比较、报审产品品质、特性等因素核定价格，并予以公示。所以，开发商想以增加房价来弥补公摊成本的做法，在限价政策不变的情况下行不通。唯有降低楼宇公摊，从设计的初衷和源头，使产品在‘娘胎’里就变得极具生命力，才可保证在市场上占据主动。”

业内人士认为，在住房交易以套内面积计算的大背景下，对于近期特别是今年内拿地的开发商来说，从楼盘规划、产品设计、户型布局上要未雨绸缪，把控好公摊、最大限度降低公摊，这是必须面对的事情。

装修商走进楼盘

“年初公司就成立了工程二部，负责将来楼宇装修事宜。按照公司的要求，我们首选一家品牌实力强的主修公司，以装修商的身份引进建立长期的战略合作关系，服务于公司开发的每个楼盘；其次招聘装修方面的专业人才，建设队伍，公司统一采购、管理、施工和验收。”某地产公司负责工程的张总近期在朋友圈连续发布招聘信息，希望圈内人士牵线搭桥。但两个月考察下来，具备公司要求条件的装修公司不多。

“多年前，集团公司就成立采购部，开设招标、工程装修装饰信息公示平台，并招募专业人才建设施工队伍，实施立体管控，为公司所有精装楼盘项目在质量、标注、服务方面保驾护航。”某一线品牌房企西安公司刘总谈到，就技术层面而言，与楼宇主体钢筋混凝土建设相比，住宅装修在精细度、认可度、感官度等方面要求更高、更广、更直接。业主接收毛坯房一般只关心室内面积尺寸、厨卫防水等，但收取装修房时，玄关、墙角、屋顶等细节都会更考究。这就要求装修精益求精，每道工序质量过硬……其繁琐程度、耐心程度、资金投入和人员素质要求程度，显然不是中小开发商短时间所能具备的。有需求就有市场，所以住宅装修商应运而生日趋品牌化、规模化，或以联营或以承包等形式进驻楼盘是必然趋势。

炒房客知难退场

潘石屹曾说：“房产税出台之时，就是中国价值400万亿存量房流通的时候。”据他判断，房地产税一旦出台，手上有多套房的炒房客势必会成为房产税最大埋单者，原本用来增值的房子将变成“烫手山芋”。炒房者出售止损的时候，就是存量房流通起来的时候。

业内人士认为，房产税这只靴子不论从政策层面还是市场角度落地是迟早的事情，而房产税的开征，对于只有一套住房的大多数群体无关紧要，但对于拥有多套住房的炒房客是一种有力的打击。

“香港要开征空置税了！形象地说，这应该是悬在房地产市场的另一只靴子。”鸿基地产赵总指出，房产税是保有税，作用为抑制投机房地产。空置税是在房产税的基础上，针对因房屋空置而造成资源浪费的新一种税收政策，更能够有效地打击投机炒房行为，控制房价上涨势头，甚至能够带动房价回调到合理价位。在此背景下，如再持币炒房做高溢价梦就是种冒险行为。海江

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