去年40城土地成交溢价率创9年新低 西安溢价率16.7% 处于全国中游

在溢价率有所下滑的背景下，去年国内不少城市的土地出让收入仍然保持增长态势。从西安来看，土地溢价率为16.7%，处于全国中游，但是土地出让金收入大幅增长，达到671.9亿元。

西安土地出让收入同比增长92.5%

土地市场的变化被誉为楼市的先行指标。去年下半年以来，土地市场形成新一轮降温周期。易居研究院近日发布的报告称，其监测的40个典型城市去年累计土地成交建筑面积56789万㎡，同比增长14.1%，虽然仍保持2017年初以来的正增长态势，但10月份起同比增速快速回落，降温趋势明显。土地出让金收入方面，40个典型城市土地出让金全年收入为24113亿元，同比下降1.2%。

去年土地出让金收入最多的5个城市是：杭州、上海、北京、重庆和广州，各自收入总额都超过了1000亿元。由于热点城市“拖后腿”，全年40城土地溢价率也跌至13.2%，创2010年以来新低。过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。按过去短周期规律来看，预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。

“开发商对住宅类土地的拿地积极性仍然很高。”易居研究院研究员沈昕认为，但由于部分城市限房价、限地价、竞自持等出让条件影响，加上房企回款和融资渠道压力，导致近几个月流拍现象加剧，同时地方政府提高土地起拍价，促使土地成交溢价率进入下行通道。

上述报告显示，西安在2018年全年土地出让金收入671.9亿元，同比增长92.5%。全年土地成交溢价率为16.7%，溢价率排在各城市中游水平。

去年西安最贵三块地都在二环边

去年本土房企虽然在楼盘销售中不算突出，但在土拍市场却表现活跃。中原地产统计的《2018西安（含西咸新区）住宅用地成交楼面价TOP10》显示，西安楼面单价较高的10宗地块，多数由金泰、陕西恒志、紫薇、沣东城建等本土企业摘得。

陕西恒志置业拍下的青龙寺YT5-8-34地块、陕西金泰恒业竞得的YT6-1-90地块，楼面单价都超过了9000元/㎡（含协议安置费用），融创拿下的XC3-4-17-8地块楼面地价也达到7192元/㎡。这三宗是去年西安楼面单价最高的地块，位置也都在二环周边。“二环周边地块拍出高楼面价是由地缘稀缺性所决定的。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，这也印证了地产界的那句话：不怕地贵，就怕地僻。

不过从土地平均溢价率来看，西咸新区、西安周边地区的平均溢价率要超过主城区，这些地区出让地块更多，土拍市场的竞争也更加激烈。有行业人士介绍，外埠开发商近两年在西安城市外围拿地动作频频，这是基于市场供应和项目利润率的综合考量，而最终影响区域房企销售规模的除了单一项目收益，关键也取决于企业整体储备情况。华商报记者 李程

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