“房改20年”大咖谈

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。该文件的发布在我国住房制度改革进程中具有里程碑式的意义。业界的学者们普遍认为，《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布标志着我国的房地产真正跨进了市场化时代，不仅快速增强了房地产市场的供给能力，更有效解决了城镇住房供给不足问题。

陕西房地产的发展也经过了20载，在房改20年的划时代背景下，华商报记者专访见证西安房地产行业发展的专家、学者，各位大咖也在畅谈20年“房改”，纵论行业的未来与发展，对美好生活的期望……

自我调整中市场逐步由速度转为效率 由数量转向质量

西安建筑科技大学副教授 陕西省房地产业发展研究中心副主任 李玲燕

房改20年，陕西省城镇人均住房建筑面积由1998年的12.35平方米增长至2017年底的32.7平方米，也迅速提高了房地产在国民经济中的地位，基于房地产业对相关产业的带动效应，对经济增长的拉动作用也越来越大。当然，当年的房改在快速促进住房商品化的同时，住房不公平现象也在进一步扩大，房价飙升，这就与后续国家提出的加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度的政策力度息息相关。

目前，房地产行业最大的变化便是在市场不断的自我调整中逐步由速度转为效率，由数量转向质量的转变，市场竞争也从原先的资源竞争（以土地为主）步入产品竞争时代。未来，品牌效应、高品质、高质量等将是房地产行业追逐的关键属性。

党的十九大报告指出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。个人认为，美好生活应该是与百姓生活息息相关的就业、教育、医疗、居住、养老、文化等领域都是公平、公正、公开，绿色、宜居、生态，高质量、高品质、可持续的。那对于房地产行业来说，在更加注重高质量产品竞争的时代，个人认为行业应该更加注重以人为本、坚持创新驱动，在满足消费者需要的同时，创新性地引导消费者追求美好生活的理念，特别在人居环境与美好生活的策划、建造、运营与管理方面不断创新、不断提升。

住房不能仅以解决居住问题为目标

永秀智库理事长 白永秀

1998年，“房改”这一改革举措的推行，实现了我国住房制度三个方面的转变。

第一，实现了由单位分房向社会购房的转变。在此之前，城镇职工住房主要依靠单位的福利房来解决，而单一住房建设投资的有限供给和计划供应的分配方式，使人们对住房的需求长期得不到满足。商品房的引入促进了国有资本、民营资本、外商资本等多种市场力量的进入，极大地缓解了住房的供需矛盾，同时有效带动了城镇化及房地产上下游产业诸如水泥、建材、家具、租赁、物业管理等的发展。

第二，实现了由实物分房向货币化分房的转变。考虑到收入因素的影响，中央进一步完善公积金制度，使城镇职工购房资金来源多元化，包括职工工资、住房公积金、购房贷款及由政府和所在单位的住房补贴等，对于生活困难的群众，则提出构建“以商品房为主，保障性住房为辅”的住房保障体系，通过廉租房解决低收入群众的住房问题。这一分配方式的改变，加速了住房市场化的进程，形成了市场为主的住房资源配置体制。

第三，实现了由数量型发展向质量型发展的转变。在房改开始推行的几年间，房地产的发展主要以满足人民基础性的住房需求为主，而随着供需矛盾的缓解以及人民日益增长的物质需求，房地产开始重视对于高质量型住房的供给，这一趋势在近几年也不断得到加强。总的来说，1998年房改是我国在建立社会主义市场经济体制进程中的配套之举，它不仅仅是体制改革的内容，也由此盘活诸多要素市场，成为间接推动了其他领域的市场化改革进程，意义重大。

在中国特色社会主义进入新时代后，以人民为中心的发展思想将成为房地产事业发展的指导思想，住房作为人民美好生活的重要组成部分，一方面要紧紧围绕人民的实际需求来实现自身的长足发展，另一方面也要通过房地产行业自身的率先转型来引导人民生活质量的提高，从某种角度来说后者可能更为重要。一是产品层次的转型，住房不能仅以解决居住问题为目标，要通过提供品质化、便利化、生态化、休闲化的居住条件，满足不同人群对于多种生活方式的需要。二是布局结构的转型，以交通的通达性为首要因素，改善我国房地产的布局结构，通过发展学区房、医区房、工区房等，提高人民的生活便利程度。三是业务的转型，要进一步扩展房地产产业链，形成以房地产为核心的完整的居住产业链，重点放在与住房相关的服务业上。四是房地产职能的转型，要努力成为集规划、设计、施工、销售、管理、经营、服务等相关职能为一体的全能房地产企业。

20年从无到有成就巨大 未来要提高土地的使用效率和开发的可控性

西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健

房地产行业最大的变化是20年时间从无到有，继而发展成为国民经济的支柱产业和居民消费投资的重要组成部分，期间经历了史无前例的发展历程，取得了巨大的成就，成为中国经济社会发展的重要里程碑。

“美好生活”应该是人民能够安居乐业，居住环境具有安全、舒适、友好、便利、健康、绿色、环保等特征。房地产行业20年间取得了巨大的成就，但依然存在着不同地区和不同开发者之间的开发水平差异，行业还缺乏统一有效的评判标准和监督机制，导致低水平的开发项目时有出现，维权现象时有发生。部分房屋设计不合理导致使用寿命过短，造成了社会资源的极大浪费。房地产开发方式较为粗放，绝大多数房屋是以半成品的毛坯方式交付使用，二次装修制造了大量的建筑垃圾，造成了环境污染和资源浪费。房屋设计和建造质量还有极大的提升空间，整个行业需要在监督管理、设计、施工、建材研发等方面继续努力。

未来，在开发项目的立项和开发过程中，管理部门应通过有效的评判和监督机制，如针对项目开展建筑策划和使用后评估，对开发项目进行全过程监控，提高土地的使用效率和开发的可控性，避免低水平开发。在住宅产品设计方面，设计师应深入研究居住者的生活特征和需求，让居住空间更加舒适、合理、健康、环保、智能、高效。在施工方面，积极推进集约化、装配化和住宅产业化，避免粗放式的生产方式，提高住宅的整体质量，降低成本，降低能耗、物耗。在建筑结构和材料选择方面，推进钢结构、木结构等环保建造方式和绿色建筑材料的市场应用，创造环境友好的居住建筑。让房地产行业更加以人为本，在新时代实现高质量的增长。

楼市长效机制加持 一起为城市美好生活共同努力

西安创典全程地产咨询有限公司总经理 徐正茂

客观来讲，如果说改革开放是中国计划经济迈入市场经济的主要标志，那么1998年房改就是中国房地产计划行为走向市场调节的重大举措。顺应北上广深等一大批城市的高速发展，一座座高楼大厦的拔地而起不仅有效地解决了城市居民的住房问题，更让城市面貌焕然一新，同时带动整个区域经济的快速发展。据统计，目前我国人均住房面积达36.7平方米，显然市场上的房子已经基本满足人们的居住需求，但受制于城市结构、人群结构两方面失衡的影响，一二线城市无房可住现象较为普遍。

当下，在国家加快建立楼市长效机制的大方向下，行业转型、产品升级已成为房地产热门话题。据悉很多大开发商开始关注地产的精细化服务，如碧桂园提出的“给您一个五星级的家”、万科宣传的“三好住宅”等等。同时，随着社会物质水平的不断提升，人们在买房时已不局限于满足单一的居住需求。和善的物业服务、智能的安防设施、便捷的交通出行、良好的购物场所、优质的教育环境、先进的医疗配套等等，将成为众多购房者追求美好生活的价值取向，同时也将是开发商彰显社会责任的内在驱动。

然而在高额利润的驱动下，近20年数以万计的公司先后进入地产行业，但由于自身开发经验不足等原因，致使项目运营不畅的情况不胜枚举。鉴于此，地产顾问公司应运而生，代理房地产商的销售业务。另外，顾问服务板块则从地块选取、项目定位、产品设计等维度进行综合研判，给开发商提供专业开发建设意见的同时，为改善城市人居环境尽自己一份微薄之力。

发挥政府主导作用 为房地产高质量发展协同创新

西安交大房地产研究所教授 杨东朗

自从1998年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施以来的20年，是我国房地产市场不断发展完善、房地产发展为国民经济的支柱产业、城镇居民住房条件和质量不断改善的20年。

总结房地产与城市发展、老百姓生活质量提高等工作的经验，主要有几条：一是党和政府关于发展房地产市场的政策适应了老百姓迫切改善住房条件的客观需求。二是坚持房地产改革开放的大方向不动摇，培育了大批房地产行业的投资、开发、经营和服务的市场主体。三是建立住房公积金制度和房地产抵押等金融支持制度，帮助广大居民能够买得起或租得起商品住房。四是建立公租廉租房、经济适用房、现价商品房及职工集资建房等保障房体系，使收入较低的居民住有所居。

但是，房地产也存在一些急需解决的问题和矛盾。一是房地产发展增加了普通家庭购房的负担，挤压了其他消费升级；不断上涨的房价造成居民财富分配差距过大，易引发社会不公的矛盾；二是房地产行业需要解决发展不平衡、不充分的矛盾；三是政府房地产政策要建立长效机制，从土地供应多主体、住房供应多主体、租购并举、支持居民自住、金融政策、税收政策、产业政策、城乡一体化政策等到完善法律手段、经济手段和行政手段，发挥政府的主导作用和市场配置资源的主体作用，为房地产高质量发展协同创新。

800元/m2的房改初期 卖出一套房相当费力

独立地产评论人 城市住宅运营研究专家 李连源

1998年，我国住房制度改革，大规模盘活了传统经济积累下的存量资产，成功地拯救了亚洲金融风暴中的中国经济，触发了改革开放以来持续时间最长的一轮经济增长。让住房形式由政府分配转向市场化，从而改善了国人居住品质，让房地产业成为国民经济的支柱产业。

市场化的“一刀切”过分倚重了卖，忽略了国人收入存在的巨大差异，保障房、租赁性住房长期短缺，使一部分人一直徘徊在市场化以外。虽然后来经适房、廉租房、公租房、限价商品房、共有产权房的跟进，但还是出现了很长一段时间的空缺，待到政策普照时基础价格已被抬高很多。

房改初期，商品房销售也非一帆风顺，人们从配给制到自主购买，一时很难转过弯，花钱买房近乎天方夜谭。就西安而言，当时从800元/m2~2000元/m2，人们视而不见，卖一套房相当费力。虽然房改启动，但土地并未完全放开，土地使用以联营、招商居多，一般多是三五亩地开发，以多层建筑为主，几乎很少有10栋楼以上的小区。稍微大的小区多是各区“低改办”和房地局的低改项目，或腾迁后的商品房。太白小区、太白花园、祥花苑、华清小区、西城坊等都是较早的商品房，那时只要装了暖气就算高档小区。

进入2000年以后，“用明天的钱圆今天的梦”的营销开始蔓延，人们开始正视房子及按揭购房。

人们购房的积极性得到前所未有的激发，房地产市场进入快速发展阶段。这个时期土地市场已经放开，招拍挂成为市场主旋律，国企的引领作用开始显现，建筑形式从多层、小高层向高层递进，设施以暖气、天然气为基本配套，同时注重小区绿化，同第一代住宅产品有了质的变化。高楼、电梯、洋房是这个阶段的明显特征。

好房子可以彰显美好生活，而好房子不仅是周边配套齐全、环境优美、出行便利等传统“指标”，还应该对健康、颐养（养老）、环保、智能等方方面面有所体现。

具体说来，对居家个性化需求有所体现，如隔音、上下水音噪、防霾换气、冷暖可循环利用、智能家居管理等，只有满足人们日常生活的一应需求，才能体现美好生活，让居家生活更加舒适。

需要强调的是，好房子不是面积大，而是能够满足人们的个性化需求；其次千房一面、千房一价不能诠释住房价值，也是“优质优价”的绊脚石。住宅个性化、差异化、品质化是目前楼市需要直面的刻不容缓的问题。华商报记者 曲丽莉

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