说法 开发商起诉购房协议无效 法院认为恶意诉讼

以案说法

今年8月8日，华商报A02版刊登了《120万全款买的房 两年后遭开发商起诉 一审判决“合同无效”》的新闻。报道称，2016年4月，西安市民李女士支付120.4万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商以当时没有预售许可证为由，将包括李女士在内的12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。今年6月份，法院下达一审判决，判决双方签订的内部认购合同无效。一审宣判后，李女士不服提起上诉，今年8月西安中院二审开庭，但至今未宣判。

房价上涨后，开发商举报因自己无证销售，将不愿意退房的购房者告上法庭的案例并不只出现在西安。近日，河北省石家庄市桥西区人民法院对类似一起案件作出一审判决。

主讲律师

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善

陕西保群律师事务所律师宋伟

典型案例】

开发商起诉购房协议无效

法院驳回诉讼请求

2016年，家住石家庄的赵某斥资95余元全款购买了石家庄某开发商的一套房产，并签订了《内部认购协议》，约定交房时间为2017年5月1日。但赵某交钱后，开发商一直未取得任何手续，也未能按期交房，购房者赵某多次到相关部门投诉开发商未果。

虽然该项目一直未交房，但根据相关统计，石家庄的房价2016年均价7548.42元，2018年均价15843.13元，整整上涨了一倍。

今年8月，开发商向法院提起诉讼，由于该项目截至目前没有取得相关手续，请求法院确认其与赵某签订的《内部认购协议》为无效合同。

庭审中，原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该房屋认购协议并非双方的真实意思表示，双方之间实际是民间借贷的法律关系。

法院认为，原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议，该协议应属双方的真实意思表示。庭审中，原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与被告形成了商品房预售合同法律关系。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照相关法律，应从实体上否定其权利请求。

法院一审判决，驳回原告的诉讼请求。

律师观点一】

该案有标本意义 判决是司法实践的进步

赵良善律师认为，我国实行依法治国，初衷及目的是为了实现社会相对公平，保障绝大多数弱势群体的利益。开发商诉讼目的是为了低成本违约，再高额出售牟取暴利，此种诉讼行为严重破坏了市场经济。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但是该法条未明确诉权由谁行使。基于司法实践及立法意图，可知设置该法条的原因是：遏制房地产市场无证售房乱象，从而保护买受人的合法权益。因此该法条是法律赋予买受人保护自身利益的诉权，不应当被出卖一方恶意利用。

本案中，出卖人通过诉讼牟利，违背市场交易规则，使买受人陷入不公平之困境，不符合法律初衷，因此受理法院依法予以驳回，保护法律尊严，维护法治平等。我国虽不是判例法国家，但是该判决的出现，对未取得预售许可的诉权进行了明确，即买受人是正当权利行使人，弥补了法律文字上的歧义和漏洞，更加明确了我国法律保护的法意，也规范了现阶段的市场经济，公平原则得以体现，具有标本意义，是司法实践的一大进步。虚假诉讼在我国体现在很多方面，例如：伪造证据，制造债务，逃避财产分割等。其目的都是想通过法律手段，保护不正当、不真实的权利，这种权利的行使致使他人合法权利受到侵害，这种行为是法律所不支持的，结果必然是受到法律制裁。

律师观点二】

可以解除协议 但开发商应赔偿购房者损失

宋伟律师表示，根据我国《民事诉讼法》规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据《合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

宋伟表示，诚实信用原则作为民法的一项基本指导原则，可以对当事人的法律行为进行裁量和判断，决定其法律效力以及引起的法律责任，从而补充和完善已有的法律行为，使之更符合社会公正与公平。由于现有法律的滞后性与社会发展的变动性之间的矛盾，有时会使得法律在适用上遇到难以确准裁量的困难，以诚实信用原则为准绳，可以对法律中不尽人意之处进行合理的修正和补充，使当事人的利益及责任公平分配。法院以诚实守信原则认定此案，其实进一步明确民事主体在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，进而维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。

宋伟说，除了这种方式，法院还可以根据现有相关法律，支持开发商解除购房协议，但因协议不能继续履行是由开发商造成，因此给购房者造成损失应由开发商赔偿购房者溢价损失。华商报记者 张成龙

评论

任何一份司法判决都不能有损诚信建设

杨鹏

站在购房者或者普通老百姓的角度看，石家庄桥西区法院这份判决可谓大快人心。可是，面对相类似的案情，也有着截然相反的一审判决，这让人忧多于喜，因为我们不敢预判下一回还会这么判？

确实，在房价暴涨的现实中，开发商以自己违法销售为由起诉请求法院认定已签订的购房协议无效，到底应该怎么判处才能达到社会效果和法律效果相统一？俨然已成一个不小的现实考验。

要看到，开发商确实存在违法销售的事实，如果套用现有法条认定购房协议无效，这看上去也是顺理成章，但如此判决却让舆论如鲠在喉。关键原因在于，五证不全的商品房确实有法律风险，不过，根据法律规定，如果在起诉前取得商品房预售许可证明则“可以认定有效”，那么，开发商坚持起诉却不办理预售证，动机本身令人怀疑——如果房价没有暴涨，开发商会起诉自己五证不全违规销售吗？开发商之所以起诉，谁说不是因为巨大的利益驱使呢？

不客气地说，开发商视不同情况在法律和监管的空子间钻来钻去，规则岂不是被开发商玩弄于股掌之间？毫无疑问，在这起官司中，如果开发商赢了，输的可不止购房者，输的最惨的是社会诚信！石家庄桥西区法院做出这份判决最令人佩服的地方，就是对于社会诚信的坚定地呵护。毕竟，任何一份司法判决，都不能有损于社会诚信建设。如果一份司法判决，可能诱发社会诚信的倒退，这叫人情何以堪？因此，鉴于近期较为集中出现类似同案不同判、同法不同解的现象，或许有必要出台司法解释或者发布指导性案例，以保证各地法院在面对相类似的案情时，能够统一法律适用标准，维护司法公正，防止因为不恰当的司法判决导致正爬坡的社会诚信建设不进则退。

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