不具备条件就交房 购房者起诉获赔偿 雁塔法院一审判决开发商支付4万余元逾期交房违约金 其反诉要求“解除购房合同”被驳回

华商报讯（实习记者 王娜 记者 宁军 摄影 张杰）到了合同约定的交房时间，尚不具备交房条件，购房者起诉开发商要求承担违约责任，开发商认为购房者无意继续履行合同，提出反诉，要求解除购房合同。

购房者起诉

没有竣工验收文件

要求赔偿逾期交房违约金

2016年12月，张先生首付52万余元，购买了位于小寨西路置地时代MOMOPARK一套140余平方米的房子，总价128万余元。2017年7月13日，张先生与开发商西安地铁置业有限公司（简称地铁置业）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交房日期为2017年6月30日。同年9月14日，张先生支付了剩余房款76万。第二天，开发商将《交房通知书》邮寄给张先生，但是没有工程竣工验收文件，张先生认为房屋没有达到交房条件，开发商已违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。

随后不久，张先生将开发商起诉至雁塔区法院，请求判令开发商支付逾期交房违约金（暂定截止2017年10月20日）1.4万余元，并从2017年10月21日起向其支付逾期交房违约金每天128.67元直至达到交付条件并实际交房时止，并承担达到交房条件并实际交房之前的物业费。

地铁置业辩称，其已按合同约定发出了交房通知，是张先生拒不收房，所以不应承担违约责任。即便逾期交房有开发商的原因，但张先生支付房款时间晚于合同约定的交房时间，故应从开发商收到全款之日起开始计算，张先生所主张的违约金明显高于损失，依法应予减少。

开发商反诉

购房者拒收房

请求解除购房合同

开发商也提出反诉，请求判令双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除。理由是，合同签订后，他们已按照约定发出《交房通知书》，但张先生至今未办收房手续。既然张先生无意继续履行合同，开发商也不愿将房屋出售给他，双方均无继续履行合同的意愿，那么开发商将解除《商品房买卖合同（预售）》，将涉案房屋另行出售，并为其办理退购房款事宜。

张先生不同意解除合同，他认为自己没有合同约定的任何违约行为。按合同约定，他是在继续履行合同的条件下，要求地铁置业履行违约责任。此外，地铁置业也无任何法定解除的条件，请求驳回反诉请求。

法院查明，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。

一审判决

开发商支付违约金43748元

驳回反诉请求

法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

因张先生于2017年9月14日支付了全部购房款，在合同约定的交房时间2017年6月30日之后，根据约定，开发商向张先生交付房屋的时间应顺延至其付清全部房价款之日。

涉案房屋至今尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备合同约定及法律规定的交房条件，开发商的行为构成违约，应当按照合同规定支付逾期交房违约金，从2017年9月15日至2018年8月20日共43748元。

关于地铁置业所说的违约金约定较高，法院认为，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于开发商的原因导致涉案房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金并不存在过高的情形。

对于开发商的反诉，法院认为开发商没有提供证据证明张先生在履行合同过程中存在符合合同约定或法定解除条件的违约行为。

近日，法院一审判决，地铁置业支付逾期交房违约金43748元，驳回了张先生其他诉讼请求，同时也驳回了地铁置业的全部反诉请求。

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