购房款交了 卖方却反悔 法院咋判？

交了定金首付款

签了存量房屋买卖合同

办按揭时原房主反悔

雁塔法院：原房主继续履行合同

支付违约金16.5万

原房主上诉，西安中院已审理

交清商铺钱款签了协议

开发商更改面积要求解约

购房者起诉要求履约

未央法院：双方解除认购协议

开发商付违约金3.2万

购房者上诉，西安中院已审理

2015年6月

徐先生购买商铺，缴纳部分房款19.64万元，签订《认购协议》，开发商承诺在2016年5月30日前签订正式《商品房买卖合同》；2017年5月30日前交付商铺

2016年5月

徐先生余款交清，签订了《委托经营协议》

2017年6月

开发商称商铺面积发生变化，无法继续履行《认购协议》，要求解约

2017年9月

徐先生将开发商告上法庭

2018年5月

西安市未央区法院判《认购协议》解除，开发商赔违约金32640元

徐先生不服判决提起上诉，要求开发商履行《认购协议》

2018年7月

西安中院开庭审理了此案，还未宣判

2016年，徐先生就已将购买商铺的房款全部交清，没想到开发商更改了商铺面积，并以面积与《认购协议》不符，要求解约。

商铺房款已交清

开发商说面积改变要解约

2015年6月，徐先生购买了位于西安北二环与贞观路交口东北角华帝金座5层的一间38.4平方米的商铺，单价8500元，总房价为32.64万元。同年6月14日，徐先生与开发商签订了《商铺认购协议》并缴纳19.64万元。开发商承诺在2016年5月30日前办理五证、签订正式《商品房买卖合同》；2017年5月30日前商铺交付使用。

2016年5月16日，徐先生将13万元余款交清，并与开发商签订了《委托经营协议》。协议约定，自2015年6月14日至2016年6月14日开发商给徐先生返租总房款的10%，共19640元，2016年6月14日至2017年6月14日返租房款的12%，共23568元。第一年返租徐先生直接从房款扣除，但第二年的返租开发商一直未兑现。

到2017年6月底，开发商仍不签订正式《商品房买卖合同》，却表示，由于商铺面积发生变化，无法继续履行《认购协议》，并愿意支付房款10%的违约金。徐先生坚持要求开发商履行《认购协议》。由于双方多次协商未达成一致，徐先生于2017年9月向法院提起诉讼，要求开发商履行履行《认购协议》，签订《商品房买卖合同》。

徐先生说，开发商两年前已取得了商品房预售许可证，但一直推脱不签订正式合同，2017年西安房价大涨，才说面积改变要求解约，他无法接受。

法院判决《认购协议》解除

开发商赔偿违约金

2018年5月，西安市未央区法院审理了此案。

在法庭上，开发商辩称，因涉案商铺认购书上面积与实际商铺面积不符，导致商铺不能向原告交付，《认购协议》不能履行，其愿意承担协议约定中的违约责任。

法院认为，原告被告双方签订的《认购协议》的性质为商品房预约合同，属合法有效合同。因开发商未按《认购协议》上规划的结构进行建设，属违约行为。徐先生主张和被告签订正式《商品房买卖合同》，因事实不能履行，法院不予支持。现因开发商原因，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，应给徐先生支付相应的违约金。另外，开发商反诉徐先生要求解约《认购协议》，因该协议目的不能实现，法院认可该协议解除。

法院判决徐先生与开发商签订的《认购协议》解除；开发商向徐先生支付未兑现的返租23568元；开发商向徐先生支付违约金32640元。

法院判决后，徐先生不服提起上诉，仍要求开发商履行《认购协议》。今年7月份，西安中院开庭审理了此案，目前还未宣判。华商报记者 张成龙 实习生 张鹏康

签订“存量房屋买卖合同”

办理过户时原房主反悔

法院一审判原房主继续履行合同，并支付违约金16.5万元

原房主不服提起上诉，二审法院还未判决

华商报讯（记者 张成龙 实习生 张鹏康）签订“存量房屋买卖合同”，吴先生想尽快办理贷款将房子过户到自己名下，没想到贷款申请下来了，原房主却反悔了。

2017年3月，西安市民吴先生看上了西安南二环附近的一套房子，他通过中介公司与原房主张某签订了《西安市存量房屋买卖居间合同》。合同约定，张某将该房屋以165万价格卖给吴先生。第二天，吴先生便将20万元定金交给了张某，并给中介公司支付了各项费用5万多元。随后，吴先生又与张某进行了网签备案、二手房结算资金监管和银行贷款等手续，就等吴先生办完按揭再进行过户。

2017年7月中旬，吴先生和张某通过第三方担保公司申请贷款。随后，吴先生将58万元首付款转入资金监管账户。

吴先生说，去年7月底，他申请的贷款通过审批，这时需要他和张某一起办理手续发放贷款准备过户，张某却以种种理由推托，导致相关手续无法完成，张某还拒绝交付、过户该房产。吴先生说，房主看到当时西安房价大涨，提出过再涨20万元，但被他拒绝。

双方多次协商未果后，吴先生向法院提起诉讼，要求张某履行《西安市存量房屋买卖居间合同》，并支付违约金16.5万元。

今年3月，西安市雁塔区法院审理了此案。原房主张某辩称，她因历史原因是双重户口，涉案房产是用其已经注销的户口名字（与现用名有一字之差）登记的，因此吴先生诉讼主体不适合。另外，她认为中介公司促使房屋买卖时存在欺诈，因此涉案合同应属无效合同。

法院认为，原、被告双方签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》合法有效，原告已支付了定金、首付款，后因被告不同意出卖房屋导致合同不能履行，原告要求继续履行合同，应予以支持。另外，因被告违约，原告要求被告支付违约金应予以支持。被告主张其双重户口的问题，并不导致其合同主体发生变化，张其签订合同、收取定金的行为已经认可和实际履行了合同，因此该主张不予支持。法院最后判决，原房主继续履行《西安市存量房屋买卖居间合同》，并支付违约金16.5万元。

一审宣判后，张某不服判决，向西安中院提起上诉，要求认定合同无效。二审法院已审理，还未宣判。华商报记者 张成龙

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