自曝无证售房想收回再卖，打错了算盘

■来论

当初无证卖房的是你，现在想收回再卖的也是你，基本的诚信呢？

据中国之声报道，西安部分市民2016年通过签订内部认购合同的方式购买了一楼盘所售房屋，并支付全款。两年过去，开发商却举报自己无证售房，并以当时没有预售许可证为由将12名客户起诉，要求确认合同无效。客户对此无法接受，认为开发商此举完全是由于近两年房价水涨船高，试图废止此前合同，以高价重新销售。目前，当地法院已受理涉及12套房屋的系列案件。

根据诚实信用原则，对于有瑕疵、合同订立时欠缺相关要件的情况，正确的做法应该是积极补救，促使交易完成和合同有效，而不是在合同能合法有效的情况下（开发商已于今年6月取得预售许可证）促使其无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条就明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

退一步说，即便不能取得预售许可证，涉事开发商的投机取巧也难如愿。因为开发商负有办理预售许可证和各方面手续并合法销售的义务，在不具备销售条件时就卖房，属于过错行为。想撤销合同获利，违反了“任何人不能从自己的过错中获益”的基本道理。

事实上，涉事开发商有过错，非但不应因此获利，还应为过错买单，担负起缔约过失责任。《合同法》第五十八条明确规定，对造成合同无效有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。那些购房人的损失就是确定合同无效时涉案房屋的现实价值与当时所付房款的差值。如果合同无效，开发商并不是简单的返还购房款问题，还应赔偿房屋价差。

利害判断是进行很多活动的前提，也只有不让人通过过错获利，才会使人基于利害得失后果而更加讲诚信，才能培育出尊崇诚信的市场氛围。

□吴元中（法律工作者）

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