小区墙面掉瓷砖 物业想动用大修资金被拒 业委会称大部分业主不同意 律师表示可登记在案已备出事后厘清责任

华商报讯（记者 陈思存 实习生 邓小昀 摄影 陈团结）“哗啦啦！”大片墙面瓷砖从天而降，将名仕公馆小区业主吓得不轻。虽然西安市临潼区旅游商贸开发区管委会责令整改，但小区物业想维修却绝非易事，因为大部分业主不同意。

外墙瓷砖掉落吓坏业主

“当时幸亏是中午时分，楼下没有停车，小区里面人也较少！要不然从楼上掉下的瓷砖，砸到人可怎么办呢？”5月8日，临潼区名仕公馆小区业主给华商报投诉称，今年3月1日下午1时许，1号楼四层南侧消防通道外，大约有两平方米的瓷砖突然脱落。当时自己距离事发地50多米，也被吓了一大跳。

5月9日上午10时，华商报记者在该小区看到，多个楼宇之间外墙瓷砖明显有空鼓现象。一些单元的外墙上，出现了大面积掉落瓷砖的痕迹，楼栋外围被警戒线所隔离。

外墙掉瓷砖潜在风险大

“去年9月，小区业委会以招标方式将我们物业召入小区，从接管到现在不到一年，公司为改善小区环境、设施，垫付了30多万元，但现在面临外墙脱落，维修得不到有效支持，还要面临外墙瓷砖掉落所带来的潜在风险，如果砸到人将如何处理？”小区物业办负责人任某说。

据他介绍，小区2011年交付使用，共有三栋楼521户，常住户为383户，空置房138户，小区楼宇外墙均为瓷砖装饰。从2017年1月起，出现多处空鼓及大面积脱落现象。今年3月，小区再次出现外墙瓷砖掉落现象后，临潼区旅游商贸开发区管委会也给小区物业下达整改函，最后物业及业委会商议，动用维修资金来修缮脱落地方，按照《西安市临潼区维修资金申请使用条例》，申请使用意见，应达到列支范围内面积、户数两个三分之二业主签字确认，物业征求了259户业主，仅有120户同意，远远达不到房管部门的要求。

任某称，在《西安市住宅专项维修资金管理办法》3月30日施行后，物业公司想按照流程走绿色通道维修（即不需要面积、户数两个三分之二业主签字确认即可维修），但小区业委会却不同意。现在能做的只能是用警戒线隔离危险处，空鼓及掉落地方随时有危险，在目前现状下，物业公司只能让贤。

业委会称物业报价太高

“对小区物业维修外墙瓷砖大面积空鼓及脱落，业委会是赞成的。”5月9日，业委会主任马某称，小区外墙瓷砖大面积脱落，业委会对此很重视，但小区大部分业主不同意。业委会曾建议物业公司先行垫付后再看如何分摊资金，但物业公司称，此前已垫付很多资金至今未收回，所以不同意这种方案。

业委会何副主任表示，物业公司给业委会的维修报价，很多业主觉得高。因为业主不同意，业委会也很无奈。对业委会的说法，小区物业称，曾主动提出让业委会来负责修缮，但遭到拒绝。

房管所称业委会不签字

5月9日下午，临潼区房管所物业办一位工作人员表示，在现场查看及复核资料之后，房管部门同意名仕公馆小区维修外立面走绿色应急通道，小区物业公司已按照流程递交资料，但该小区业委会拒绝在资料上盖章、签字。他表示，小区业委会要求物业公司走列支范围内面积、户数两个三分之二业主签字确认同意后，业委会才能盖章。但双三分之二目前难以通过，问题就卡在这里。因为小区有业委会，作为物管部门也没有办法干涉小区业主内部事宜。

问题1:哪种情况可动用大修资金？

陕西众邦律师事务所高伟律师表示，《西安市住宅专项维修资金管理办法》中，维修资金应急使用的六种情况包括：屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；楼体外立面脱落的；电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或改造的；消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或改造的；二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

问题2:物业公司有没有垫资义务？

针对目前小区有瓷砖掉落，但大修资金支取需要一个过程，物业是否先行垫付的问题，高伟律师建议，物业只是小区服务企业，需要维修和动用大修资金的主动权在业主。他认为，物业服务企业在垫付之前，最好征得小区业主或者业委会的同意，避免以后陷入纠纷。

问题3:扯皮期间出现事故谁担责？

高伟认为，小区墙面目前存在掉落，但在维修上无法达成共识，解决的办法是，由物业主管部门即辖区街办，组织召开联席会议，让业委会、业主代表、物业等就此事利害进行说明。若仍无法达成协议，则可在街办主持下将会议内容记录在案。一旦小区日后出现瓷砖伤人案件，将提交法院厘清责任。

问题4:第三方机构出面监督施工？

针对小区业主认为物业施工报价太高，能否让第三方机构出面监督施工的问题，高伟表示，由于该小区是应急使用，公示期为五日；如资金已由业主大会管理，应急使用直接由物业将确认书、方案、使用额度、分摊情况公示，无需表决，有异议的提异议，没书面异议的直接使用。若业主对物业公司使用方案有异议，完全可在公示前或者公示期中提出来。

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