新修改《西安市住宅专项维修资金管理办法》于2018年3月30日起施行 -- 新住宅专项维修资金管理办法 有十大亮点

房屋“养老钱”的住宅专项维修资金，事关千家万户的居住安全和幸福指数。经多次征集意见并修改后的新版（以下简称《办法》），经西安市人民政府常务会议审议通过，将于2018年3月30日起开始施行。

修改后的《办法》有哪些亮点呢？西安市住房保障和房屋管理局维修资金业务负责人就此做出了说明。

亮点一

明确房屋维修资金的两种管理模式

新修订《西安市物业管理条例》规定维修资金的两种管理模式：业主大会成立前由物业管理行政主管部门代管、业主大会成立后业主大会可自主管理维修资金，这两种管理模式的具体程序在《西安市住宅专项维修资金管理办法》中进行了明确。

亮点二

明确了售房单位交存的维修资金归属

在《西安市住宅专项维修资金管理办法》第八条中增加“从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有”，明确了售房单位交存的维修资金的归属，保障了维修资金所有权人的合法权益。

亮点三

细化业主大会自主管理维修资金的程序

根据《西安市物业管理条例》的规定，业主大会成立后可由业主大会自主管理维修资金。西安市房管局2011年就制定了业主委员会自主管理维修资金的制度和程序，应以政府规章的形式予以明确，为了规范业主大会自主管理维修资金的程序，保障业主大会自主管理维修资金制度的完善和可操作性，在修改后的《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十三条、第十四条、第十五条中予以明确。

一是业主大会成立前，维修资金由负责交存管理的物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会代管。业主大会成立后，拟自主管理维修资金的，应当召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，对下列事项作出决定：

（一）自主管理维修资金的决议；

（二）维修资金账目管理办法；

（三）委托物业服务企业、会计师事务所作为维修资金账目管理单位，或者聘用具有专业资格的财会人员进行账目管理的决议；

（四）确定维修资金专户管理银行的决议；

（五）维修资金存储方案的决议；

（六）应急使用维修资金办法的决议；

（七）法律、法规规定的其他事项。

二是业主大会自主管理维修资金的，应当在物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户。

三是业主大会自主管理维修资金期间，经业主大会依法决定交由原代管部门代管的，应当向原代管部门提出申请。符合代管条件的，原代管部门可以重新代管维修资金。

亮点四

房屋灭失可由征收单位代办维修资金退还手续

为了方便业主办理因房屋灭失退还维修资金手续，《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十九条明确了房屋灭失的，公有住房售房单位、房屋所有权人应当持单位介绍信或者本人身份证明，以及房屋灭失证明、维修资金交存凭证到专户银行提取维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续。

亮点五

明确了房屋所有权转让时维修资金随房过户

《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十八条明确了房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。未交存维修资金的，由买卖双方进行协商后交存维修资金，业主不再需要办理二手房维修资金的过户手续。

亮点六

违法违规行为将纳入公共信用信息系统

《西安市住宅专项维修资金管理办法》第四十二条规定单位或者个人存在以下情形之一的，物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会应当将其违规信息依法纳入公共信用信息系统：

（一）提供虚假资料骗取维修资金的；

（二）代收维修资金的；

（三）挪用维修资金的。

亮点七

明确建设单位、物业服务企业不得代收业主房屋维修资金

《西安市住宅专项维修资金管理办法》第四十四条规定建设单位、物业服务企业代收维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期移交，逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

亮点八

维修资金使用实行属地管理

为方便申请使用维修资金，新《办法》规定，维修资金使用由过去的市物业管理行政主管部门统一管理调整为由各区物业管理行政主管部门、西咸新区、开发区管理委员会负责，同时，明确了国土资源、质监、公安等行政管理部门应当按照各自职责，协助做好维修资金监督管理的相关工作。

亮点九

明确车库、地下室维修资金的专项用途

新《办法》规定，住宅物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分维修资金，专项用于车库、地下室共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。

同时，新增一次性表决方式，方便维修资金高效使用。对同一物业管理区域内全体业主受益，单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金。一次性表决方式将有效化解业主意见征集难问题，变单个维修项目的业主临时表决为集中先行表决，“一次表决，多年受用”“一次授权，多年有效”，方便维修资金高效使用。

亮点十

发生六种紧急情况，可应急使用维修资金

物业保修期届满后，发生外墙瓷砖脱落、电梯故障等6种紧急情况时，为保障业主人身财产安全，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。同时，严禁物业服务企业、业主委员会擅自扩大维修和更新、改造范围。

应急使用维修资金的六种紧急情况

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）楼体外立面脱落的；

（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

其中，因电梯故障需要应急使用维修资金的，应当经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见；因消防设施故障需要应急使用维修资金的，公安消防部门应当出具书面整改意见，整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。华商报记者 陈思存

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