全国50城地价房价比报告： 西安地价增幅小于房价 开发商的利润更高了

易居房地产研究院近日发布的《全国50城地价房价比报告》显示，去年近半城市地价占房价比值上升，不过，西安地价涨幅却不及房价。

近半城市地价占房价比值上升

地价和房价，被视为小麦与面包的关系。那么，全国各地的地价是如何影响房价呢？易居房地产研究院的报告显示，2017年全国楼面地价占商品房销售均价比重为38%，比2016年回落7个百分点，但较2010年以来均值高出13个百分点。由于各地地价和房价比并不相同，报告认为，在部分土地市场较热的城市，抑制地价泡沫应重于房价泡沫。

在其监测的50个城市中，有24个城市地价占房价比值上升，26个城市比值下降。值得注意的是，比值上升的城市中，泉州、中山、汕头和南通等4城涨幅最高，虽然它们都是三、四线城市，但均位于都市圈内。“去年房地产市场板块轮动由一二线城市传导至附近三四线城市，导致周边土地市场升温，加上这些城市对土地市场的调控相对温和，因此全年地价房价比增幅较大。”易居研究院研究员王梦雯表示。

在地价占房价比值下降较多的城市中，厦门、上海、南京、长沙、福州和无锡等去年都受到政策抑制，土地成交价格出现下降，同时有部分土地成本出现在配建面积。

西安地价涨幅不及房价存争议

据易居方面测算，去年西安地价房价比为13%，排在全国50城中比较靠后的位置。同时，从地价房价比偏离度的角度测算，西安仅有1%，地价涨幅小于房价增幅。

美城机构房地产首席市场分析师沈玮表示，去年西安土地亩单价涨幅约在22.5%，楼面地价涨幅大致在33%，商品房价格涨幅在40%以上，地价涨幅略小于房价。不过从历年看，地价虽是西安房价的组成部分之一，但影响有限。例如：2010年房价涨幅30%，当年地价涨幅约20%；2012年房价涨4%，地价却下降60%；2013年房价只涨3%，地价却涨了45%。

不过，也有本地开发商并不认同西安房价涨幅超过地价，并认为二者存在正向联系。

这位开发商介绍，前几年由于供应、调控和城改房的影响，西安房价涨幅不明显，但是因为二级土地市场活跃，有一些出让地块在房企间再次交易，这类地块的价格涨幅自然不菲。

“地价的偶然性要强于房价。”浙江大学房地产研究所调研员夏强认为，土地价格可能与区位、地块属性、容积率甚至竞拍方式有关，个案影响偏大；房价受周边竞品和市场供需影响较多，更容易进行全局价格区间的统计，其实二者很难特别精确的进行比较。

有业内人士分析，地价涨的慢可房价涨得快，肯定开发商的利润上升了，尤其是前几年拿地的开发商利润更高。只不过有些开发商不愿意说利润增加了，都在闷声发大财。

房价是地价的2-3倍属正常

2月24日，一场激烈的竞拍在西咸新区展开。省内外10多家品牌开发商集体出动，只为当天拍卖的沣西新城几宗住宅用地。最终经过激烈争夺，这些地块都出现了较高溢价率，楼面地价最高者超过4700元/㎡。

在独立地产评论人李连源看来，这也是西安房地产市场前景为外界看好、需求上升的一个缩影。他说，去年西安房价上涨不仅和地价有关，有一个重要因素是在城市扩容发展和外来人口流入的大背景下，购房需求带来的水涨船高。当然，在商言商，开发商以高成本取得热点地块以后，必然会设计出与之相符的房地产产品，以保证自己的利润率。

沈玮认为，随着西安土地市场越发正规化，地价与房价之间的关系也会更加紧密。按照行业均值测算，房价是地价的2-3倍属于比较正常的情况。

“拿地成本提高也意味着开发商逐渐趋于理性，需要对地块价值做出科学分析。”李连源认为，一方面强化对热点地块的争夺，另一方面拒绝开发“大路货”，以产品品质来赢得溢价率。华商报记者 李程

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