西安房价并不高？ 二手房中位数86万元/套

去年西安房价涨幅大家有目共睹。社科院近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，全国多个城市的房价中位数已超过100万元。其中，西安的单套存量（二手房）总价中位数为86万元。

全国22个城市房价中位数超百万元

这份由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布的2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，样本城市以单套总价计算的实际购房支出相差高达五倍，北京最高，大连最低。

截至去年12月，样本城市里，北京的房价中位数位居全国第一，总价达402万元/套；深圳和厦门分别以352万元/套、322万元/套的总价中位数位居全国第二、第三。单价中位数第三的上海，总价中位数却排到了全国第四，为319万元/套。这说明，上海的实际住房负担略低于直觉，当然这是以牺牲居住条件为代价的。

22个城市单套房产总价中位数超过百万元；低于百万元的共有8个，分别是重庆、无锡、西安、沈阳、太原、烟台、惠州和大连。其中，大连以78万元/套的总价中位数居样本城市最末，不足北京的五分之一，原因是相对较低的单价和小户型偏好。

“中位数是统计学名词，在房价从低到高的排列中，相当于处在中间位置的房产价格。”地产评论人士王建红表示，上述报告所提到的各地房价中位数水平，除了受房产单价影响，还要考虑样本房产的房型面积。例如，大量外来人口到北京定居，对住房面积的需求较高；上海住房尤其是二手房房型偏小，也和长期以来的市场特征有关。

需要注意的是，中位数与平时所说的平均值并非一回事，上述报告的计算范围也仅限于存量（二手）住房成交价数据。

86万在西安勉强能买两居室

报告显示，去年12月，西安的住房总价中位数为86万元/套，虽然还没有突破百万“门槛”，但是住房单价的中位数达到10402元/㎡。

“西安各区域的二手房价格差异较大。”西安经纪人协会会长邵涛介绍，在目前西安的核心区域来看，用10402元/㎡的单价来买房选择并不多，但如果把选房范围扩大到三环以外和周边区县，这个中位数的房价就显得绰绰有余了。

如果说86万元是西安买房的中位数“门槛”，那么在市面上能买到什么样的二手房呢？

华商报记者近日走访西安多个区域发现，购房预算86万元，可供选择的房源并不宽裕。在永松路一家房产中介的挂牌房源中，86万元能买一套90㎡以内的两居室，这个价位的房源主要集中在两类：一是附近的多层小区，二是房龄在十年左右或独栋建筑的高层。不过，房龄较新的电梯高层总价都在百万元左右。

“快过年了，房东不着急卖，中介的房源也不多。”含光路一家房产中介的工作人员介绍，附近名气较大的二手房小区，两室房源的总价基本都在一百万元以上了。

“86万元在经开区勉强能买两居室，但总预算欠缺一些。”海汇房产白桦林居店店长赵利伟表示，这个价位的房子在地段、楼层和户型上大多都不是特别理想。

王建红认为，房价中位数仅能作为一项参考，并不能完全反映市场价格的整体水平。即便是同一区域内的房产，因为房龄、地段、楼层和小区环境的差距，有可能相距不过几百米，每平方米价差就达到数千元。

二线城市房价累计涨幅较大

短期可能以慢涨或平稳为主

前述报告提到，去年样本城市房价总体呈现中低价区间上移，超高价区间下移的趋势。但在未来一段时期内，不同级别城市的房价将会分化：一线城市调控政策放松概率极小，房价将以稳定为主；二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大，并且调控也没有一线城市严格，短期可能以慢涨或平稳为主；三四线城市因为潜在供应和民间空置量较大，如果市场预期发生变化，可能出现止涨或下跌。

邵涛表示，具体到西安市场，二手房源之间的价差也有拉大迹象。五年左右的次新房比较抢手，但由于“满五年方可上市交易”的限售政策，供应处在“满足条件一批、逐年上市一批”的状态下，价格相对偏高；相对老旧的二手房，虽然房源众多，但溢价空间极为有限。

决定二手房价值高低的还有学区等附加值，因为不少二手房的购买者其实都存在孩子上学或看重地段成熟的诉求。

有行业人士认为，过去五年是西安房地产市场的快速发展期，每年新房销售量都接近两千万平方米。从今年开始，随着越来越多的次新房源满足上市交易条件，预计对二手房市场的供需结构和价格走势也将产生一定影响。华商报记者 李程

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