地产观潮 洞察2018西安楼市走向 去年前11月西安楼市增速超过全国 甩掉多年库存“包袱” 今年稳住房价是关键

西安市南三环外一处品牌楼盘目前已建至四期华商报记者 李程 摄

从去年前11月的数据看，全国楼市从高位回落，增速出现放缓；西安市场却逆市而上，商品房销量、住宅销量和房地产开发投资等多项指标亮眼。甩掉库存“包袱”之后，当前西安市场任务已转为抑制房价过快增长。

西安楼市不仅甩掉库存“包袱”

一度出现无房可卖

去年全国房地产市场从高位回落。国家统计局的数据表明，2017年1-11月，商品房销售面积146569万㎡，同比增长7.9%；住宅销售面积126037万㎡，同比增长7.4%。

相比之下，西安房地产市场表现突出，同期增速达到全国市场两倍有余。西安市统计局发布的数据显示，去年前11月，西安商品房销售面积2142.17万㎡，增长22.4%；住宅销售面积1858.32万 ，增长15.4%。

“全国楼市增速放缓主要是受热点城市降温影响。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示，伴随调控政策的落地，去年西安房地产市场也从火热趋于平稳，但在城市发展、人才引进和放宽落户等政策的正面刺激下，相对旺盛的市场需求成为房地产销量的稳压器。

前两年受库存和市场影响，西安楼市一度出现起伏，但逐年增长趋势并未改变。在2016年全年，商品房销售面积2047.67万㎡，住宅销售面积1877.78万㎡，就曾创下历年最高，在去年市场继续保持增长的背景下，刷新记录基本成为定局。

“新增人口和购买力释放是房地产销量的保证。”陕西房地产研究会会长王圣学表示，去年前11个月，西安新增加人口将近19万，而过去五年增加的人口还不到20万，加上二胎政策放开和人才引进的利好，市场需求不存在问题。

有业内人士分析，不仅仅是甩掉库存“包袱”，去年五六月份的时候，西安一度甚至出现无房可卖的接近“零库存”的罕见场面，日光盘几乎成为正常现象，从去年年底开始，库存量才开始缓慢回升。

去年的高光表现，也让西安楼市甩掉了库存“包袱”。在各机构测算中，截至去年底，全市住宅存量的去化周期均已降至8个月以内，维持在相对合理的区间范围。

大项目拉动房地产开发投资上行

房地产开发投资包括统筹待建、拆迁还建的各类房屋建筑物和配套服务设施，历来被视为反映行业景气度的重要指标。去年1-11月，西安房地产开发投资2115.96亿元，同比增长16.5%。其中，计划总投资10亿元以上项目484个，完成投资1544.67亿元，较上年同期增加75个和255.3亿元，超10亿元项目占房地产开发投资的73%，大项目成为西安房地产开发投资的主要支撑。

“品牌房企的市场份额增加是大项目落地的重要推手。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，过去一年西安在招商引资方面动作不断，50强房地产企业多数已实现布局。品牌房企在规模化、影响力和融资方面优势较大，他们的投资热情也有助于房地产开发提速。

去年前11个月，西安固定资产投资（不含农户）6701.26亿元，房地产开发投资占西安市固定资产投资比重为31.6%，也呈现提高态势。

对房地产投资占固定资产投资比例，此前行业存在一种假设：能够借此判断一个城市对房地产的依赖程度。从平衡供求关系和城市化的角度，这一占比是否应控制在25%左右？

华商报记者统计全国多个城市去年前11月房地产投资占固定资产比例发现，不少地方占比远超25%，上海和深圳等一线城市的比例超过40%，南京、郑州、杭州、厦门、贵阳、昆明等多地的占比也在30%以上。

“房地产投资占比能反映固投结构，却并不能完全说明依赖度。”地产评论人士王建红表示，房地产依赖度除了看行业占经济比重，还要考虑人口结构和组成。在他看来，包括西安在内的区域中心城市，人口处在净流入状态，那么房地产投资占比高也是需求的体现。

地产小年里西安有望平稳增长

最近一段时间，25家券商机构做出了“房地产行业2018年投资策略”报告，其中频繁出现的同义关键词是：长效机制、周期、分化、龙头、租赁。它们大致勾勒出了这些研究机构对于今年楼市的整体判断：在调控政策上，因城施策继续维持；在行业竞争上，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。值得注意的是，看淡房地产的“小年”情绪却有所蔓延，多份报告都提到了“小年来临”或委婉表达了这一态度。

“房地产大小年的说法是相对而言的。”王建红表示，相对来说大年的景气度较好，小年的景气度可能会差一些。通常来看，房地产小年的核心包括：调控政策放松的可能性较小；房地产销售可能会出现滞涨或下降；不同城市分化会越发明显，基础设施改善和就业人口新增乏力的城市，市场承载能力也会更差。

从行业预判看，金融层面限制将影响房地产行业走势。兴业证券分析师阎常铭表示，三四线城市去库存本质是金融杠杆施加，对于市场和价格的调整更为敏感；一二线城市由于资产价格长期向上，同时在增量资金的配合下将会迎来新的机会。

“在调控政策和市场供应变化的主导下，西安楼市已将去库存任务转为抑制房价过快增长。”朱郁认为，去年西安板块拉伸明显、城市骨架进一步拉大，投资环境的升级对房地产市场的红利效应也越发显现，稳固了西安楼市“强二线市场”的地位，“今年有望实现销售平稳增长、价格稳中渐涨、库存合理控制的趋势，平稳度过行业小年周期。”

美城机构首席分析师沈玮表示，大型房企正通过增加拿地、提升开发规模来保证自身的利润总量。去年西安土地市场交易活跃，各大房企角逐日益白热化，区域房企集中度和去产品同质化将成为今年市场的焦点。同时，在房地产开发投资上行的背景下，今年的市场供应将会放量，满足多元化需求，“销售层面量稳或小涨。”华商报记者 李程

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