一张图揭示去年西安房价是被外地人炒起来的吗？ 去年四月外地人买房占79%

去年对西安人来说，感受最深的变化之一就是房价上涨。关于房价上涨的原因，众说纷纭。不过，陕西省统计局近日公布了一组2017年西安房地产市场相关数据，其中，最值得关注的是，去年三月和四月，外地购房者占到所有购房者的比例高达62.5%和78.6%。

四月份西安房价上涨加快

外地人购房占比将近80%

国家统计局数据显示，去年3月西安房价同比涨9.5%；4月商品住宅价格同比涨11.7%；5月西安新房房价同比涨11.9%；这三个月也是去年西安房价涨幅最快、最猛的三个月。陕西省统计局公布的数据显示，这三个月外地人在西安购房可谓是真正的主力军：三月份外地人购房占比62.5%、四月份占比78.6%、五月份占比58.2%。

也就是说，四月份每10个在西安买房的人，就有将近8个是外地人，仅有2人为西安市民；同期，西安商品房销售面积也是高速增长。7月及之后，市外购房者占比总体回落，到10月，市外购房者占比回落至四成。

房地产圈子一位人士说，从统计局公布的这些数据来看，显然西安房价是被外地人给炒起来的。另据西安一家地产代理销售公司的田经理介绍，所谓的“外地炒房团”确实影响了近两年以来西安楼市，这一波外地人大量涌入西安买房，是在2016年底开始显现，持续到2017年三、四月份达到高潮。但是，“购房团不等于炒房团”，选择在西安购房的外地人也许看重的是西安的城市环境、未来的发展潜力、教育资源等等因素。

房价上涨后西安人大规模跟进

八九十月呈现明显上行走势

华商报记者从这张图上看到，三、四、五月外地人占据购房者的比例一直高于西安本地人，到了八、九、十月本地人占比明显高于外地人。另有数据显示，去年1-4月西安商品房销售面积增速高达40.1%，为全年第二增速高点（第一高点为1-2月的43%）。随着“6.18”和“9.13”西安两次最严房地产市场调控政策的先后出台，商品房销售面积增速逐渐回落，趋于平稳。7月份以后商品房销售面积增速均维持在27%以下，其中10月份回落至18.9%。

10月，西安市外购房者占比回落明显。市房管局10月数据显示，全市10月份备案购房者0.53万人，较9月减少0.47万人，其中，市外购房者占比由3月份的62.5%降到10月的40.9%，回落21.6个百分点，进一步抑制了外地购房者在西安投资购房的需求。

一位不愿具名的西安房地产业内人士分析，从数据可以很明显地看出，西安三、四月份房价还比较低的时候，大量外地购房者涌入西安，房价随之上涨，然后西安本地人开始买进。

当然，影响房价上涨的原因是多方面的。市场研究机构中商产业研究院认为，2017年是“大西安”发展元年，各项利好消息不断，“史上最宽松落户政策”、西成高铁开通、陕西省自贸试验区建设等，这些消息都利好西安楼市，进而推高西安房价。

西安房价近期依然坚挺。11月份，西安新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨12.3%。二手住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨8.4%。目前由于购房刚需依然很大，部分品质好的项目开盘去化率维持高位。

办公楼库存增长高达10倍

待售压力分化明显

数据显示，政策调控效应正在逐步凸显，下半年新房源放量低于供应计划，西安房价涨幅也逐渐收窄，整体市场日益趋于平稳。

华商报记者注意到，1-11月，西安市房屋竣工面积再创新高，全市房屋竣工面积1408.15万平方米，增长37.9%，竣工总量创历史同期新高。值得注意的是，截至11月末，在全市商品房待售面积为409.42万平方米中，住宅减少2.34万平方米，办公楼大幅增加22.71万平方米，增长高达10倍，待售压力分化明显。

房价的上涨、房屋竣工面积再创新高等，显示出开发商在去年上半年对西安楼市信心十足。一家大型房产西北区域公司负责人杜先生表示，2017年上半年西安商品房供不应求，属于补涨状态。各品牌开发商加速布局西安市场，为西安房地产市场带来更好的预期。

陕西房地产研究会会长王圣学分析，从数据来看，西安的商品房增速依然是购销两旺。虽然连续出台的调控政策已经给楼市“降温”，但对于西安这样以刚需为主的市场，预计不会引起房价以及销售太大的波澜。

小规模房企无力推新项目

房价趋于稳定

去年9月13日出台的限购令对市场影响较大。从1-11月数据显示，银行贷款226.58亿元，下降3.1%。从21家重点企业监测情况看，半数以上企业对房地产市场持谨慎态度或表示忧虑，认为限购政策的不断出台，对房地产开发市场影响较大，后期市场走向存在不确定性，小规模企业因资金基础薄弱，不断收紧的信贷政策，无力推动新项目的规划与建设。

不过，有观点认为，外地人在西安买房以投资为主，对市场影响不大。田经理表示，“购房团”是对西安城市价值的认可，给西安带来的是人口、投资等等。而“炒房团”在短期获利出手之后，是在助推城市的房价上涨、留下的是空置率。从西安房价下半年的表现来看，上涨后基本维持平稳，没有出现大幅度回落，因此，可以判断，外地人在西安购房，还是以居住为主。西安市场以刚需为主，投资类的购房比较少，或者说不是炒房而是住房，这是西安房价稳定的基石。

虽然面临剩余开发投资存量不足、新开工面积持续下降等现实，但统计局报告认为，全市房地产开发市场将平稳发展。预计随着“大西安”奋斗目标加快实施，房地产开发市场将逐步企稳，市场供应逐步回升。

中商产业研究院预测，西安房地产市场在一段时间内不会有大起大落。地价拉高房价，从已经公开的楼面地价来看，未来1-2年内西安房价可能至少13000元/平以上，甚至更高一些。华商报记者 王静 刘百稳

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