调控效果显著 西安房地产发展平稳有序 品质提升、产业创新将成新竞争力

2017年，注定是载入西安史册的一年。从大西安战略发展到丝博会招商引资，从首届西商大会到国际马拉松赛，宽松的落户政策、人口红利等等，为大西安发展提供了强劲的引擎力量。而今年西安房地产市场也是展开了全新的格局。从上半年的量价齐升到下半年调控政策效果显著，目前已经处于平稳发展的形势。

实力快速提升 “西引力”强劲显现

众所周知，人口因素、城市规模、轨道交通覆盖程度三项指标，决定了一个城市的发展潜力。大西安三轴格局的形成，进一步拉伸了城市骨架，让经济发展走上快车道。西咸正式划归西安管理后，西咸一体化有了跨越性的进展，有效拓展了发展空间、提升城市能级，为大西安战略发展奠定基础。在今年的丝博会上，西安也是历届签约项目最多、投资额最大的一次，据了解，西安分团共签订项目420个，总投资11650.7亿元，实现“井喷式”增长。

除了招商引资成果显著，西安的定位也一直在转变和提升。下半年举办的全球硬科技大会上，西安明确提出要打造“全球硬科技之都”，这说明西安已经将硬科技作为主打品牌。雄厚的人才、文化和科研基础是西安的硬实力所在；而“软实力”才是企业选择西安的关键。人口是城市吸引力和向心力的风向标，西安除了拥有大量的高级科技人才，在校大学生达120万之多，这是“追赶超越”的最大优势。据统计至11月底，西安市学历落户近10万，说明人才落户新政出台后，大西安释放出了强劲的“西引力”。

经济发展和政策引导一片向好的形势也为房地产市场奠定了良好的发展基础，开始进入新的阶段。“西安房地产行业今年明显的特点就是量价齐升，前三季度非常活跃，在第四季度稍有放缓，这与政策调整有一定的关系。而主城区和各个新区之间，价格和交易量都存在差异。”对于今年市场的变化，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗这样总结道。

调控效果良好 市场稳健增长

除了量价齐升，房地产市场分化也开始明显。西北世联行总经理杜佳琳认为：第一，品牌和非品牌开发商项目销售价格价差拉大，品牌溢价能力突显；第二，品质高与品质低项目价差拉大，项目综合素质高可以带来更多的溢价空间；第三，城市顶级豪宅产品受到顶级客户群体的青睐。西安万科总经理钱嘉认为，今年大的格局看，主角基本上是全国性的品牌房企，这跟全国大势也有很大的关系，房地产领域变得越来越资金密集，对专业技能的要求越来越高。谈到今年的销售情况，钱嘉表示：“今年市场发生极大变化，很多企业都超额完成了销售任务。西安万科在今年也取得了比较好的成绩，应该会继续第四年卫冕销冠。楼盘也越来越多，明年还会持续有新项目入市。”

除了市场本身的情况，今年利好因素和政策方向对房地产市场也产生了巨大的影响。杨东朗表示：从限购、限价等政策看，西安市对比其他重点省会城市，政策力度比较温和。这是为了响应国家关于保障房地产市场平稳发展的主基调，保证西安的房地产市场正常平稳发展。

对于政策影响，钱嘉说：“政府今年的政策引导很有效，西安万科也非常支持和理解调控。尤其是近两年以来，西安招商引资有了很大的突破，市民的信心得到提振。17年房地产市场在政府政策的调控下是整体向上的，今年市场快速回暖，积极向好的形势，确实给很多开发商带来了机遇。”

地产新军涌入品质提升

产业创新将成新竞争力

纵观今年市场表现，全国性品牌房企的扎堆涌入，也是对西安房地产市场潜力的有力佐证。杜佳琳分析道：2017年新进入西安市场的品牌开发商有40余个，有以产业开发著称的华夏幸福，有以豪宅开发为主的金茂集团等，可谓百花齐放，证明大家都非常看好西安的发展潜力。

钱嘉认为：“14、15年时大家都很困难，通过市场调整开始出现整合大潮，使得很多地产新军有机会进入西安，给市场注入新鲜血液。我觉得这会在市场形成良性竞争，提升西安居住品质。也会促使西安万科在产品品质上持续不断地升级更新，在服务上也要跟得上客户的预期。”

很多地产新军进入市场，不仅仅在传统的房地产开发领域发力，也根据市场需求进行转型调整，推出更多适合需求的产业。钱嘉认为，西安在今年迎来了一个快速发展的阶段，在这么好的形势面前，要积极地去实践转型，跟上城市的发展节奏，否则会错失好的机会。“万科的定位是城市配套服务商，今年更进一步提出美好生活场景师的概念，未来转型只要跟人民美好生活相关的，都会想办法参与进去。目前西安有产业园、写字楼，也有新型的文化创意产业、物流产业，未来我们还要布局更多的大型综合商业，跟着西安的转型升级，进行产业转型升级。”关于转型的方向，钱嘉侃侃而谈。

租赁型产业 潜力无限

租赁的概念在今年愈加凸显，杨东朗提出，租赁住房未来会成为国家特别力推的产业方向，西安的公租房、廉租房的供应充足，商业化运营的租赁住房也有很好的发展，例如万科的泊寓，是一种配套完善的社区型租赁住房，满足生产、生活和生态的融合。

除了万科的泊寓，商业租赁住宅也涌现出不少新面孔，如龙湖的冠寓、世联的红璞公寓等等。据了解，很多开发商也开始布局租赁型住宅产业。

钱嘉表示，租赁型住宅业务未来会非常是重要的板块。“西安万科推进很快，实行轻重并举，既要租也要建，我们目前在建体量有上万套，业务量在集团排到前三，未来会有更大的计划。租赁住宅对地段和配套的要求更高，在这方面会更多地结合万科轨道+物业的发展模式。除了合理规模的社区商业，我们还希望能配套学校，实现重要的突破。计划在西安开办万科品牌K12教育，以社会配套、社区配套为核心的业务，目前还在积极寻找合适的资源。”

杜佳琳也表示，西安世联在长租公寓目前有三个项目已开始运营，另外手上已经收储6000套房源，2018年都将进入运营进程。但是西安发展租赁业务对比全国很多市场来说还是有难度。西安房价和其他二线城市相比仍是价格洼地，租赁业务的政策也不到位，经营成本不好控制。另外，西安薪资平均水平低，承租人能力有限，利润空间有限。

政策将持续稳定 市场向好

积极稳健的市场环境对每个行业发展都是不可或缺的后盾，西安房地产市场明年的发展态势又将如何呢？

杨东朗认为，刚结束的中央经济工作会议中，对房地产市场的导向是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，所以明年市场还会继续施行政策调控。

钱嘉分析道：相信2018年房地产调控还会持续。国家对房价的快速上涨，尤其金融领域，国家去杠杆的决心非常坚决，直接体现在开发商的资金，以及消费者按揭贷款的办理上。这个对市场上一定会有影响。我觉得开发商必须有积极的心态，用更大的视角看待。房价过高就会影响脱离人民的购买能力，房价的增长速度脱离收入增长的速度就会引起市场大幅起落，这对开发商来说特别不好。行业稳健对所有企业都很重要，去杠杆是稳房价的举措，让大家都明白买房子都是用来住的而不是炒的。只有这样，行业和企业才能做心态上调整，市场才能稳步发展。

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