高品质住宅产品高溢价率将成房企竞争焦点

>>本期嘉宾

马健 西安建筑科技大学建筑学院副教授

沈玮 美城股份市场首席分析师

朱文 独立财经评论人

毕超 陕西师范大学经济学博士

近日，旭辉控股主席林中在接受采访时表示，未来房地产开发企业的竞争焦点在于住宅产品的高溢价率。“在“房住不炒”指导思想下，房地产市场进入低频波动长周期。开发商的住宅产品如果不能有10%-20%的溢价，就会在未来的市场竞争中处于劣势。”

在此背景下，越来越多的开发商开始打造独特的产品体系，希望通过行业细分在市场上形成差异化竞争，从而抓住住房消费需求升级的机遇。业内专家认为，寻求更大溢价空间，开发商必须要有所创新。

消费需求升级

推动开发商提高产品溢价率

马健：购房者买房的需求已向追求“美好生活需要”转变，对住宅的要求也从居住变成了生活，从刚需转向改善。未来房地产行业的门槛将进一步提升，开发商的开发水平将决定其是否能够盈利和继续生存。

朱文：房产溢价率的高低取决于未来市场房价趋势的走向、建筑质量品质、企业品牌效应和售后物业服务等因素，若房产溢价率低于10%，必然会遭到市场淘汰。现阶段买房多为刚需或改善型，居住的舒适度会成为首先要考虑的问题，其次才是具有高升值潜力的区域，最后是针对不同购房者细分市场，比如教育、养老、新婚等。

毕超：今年这一波密集严厉的调控让市场降温了，但无论市场怎么变化，追求极致的产品才是王道。地产企业竞争优势由资金、土地向品牌、服务转变，以获取高溢价，是由消费者需求转变推动的必然趋势。

考虑地段、物业、环境等因素

高溢价房附加功能更全面

沈玮：西安楼市的发展相对滞后，但可以发现西安的购房者其实已经在进步和转变了。改善性的客群开始聚集，这一部分客群购买房产不仅仅是看房子的户型，还要看这个产品所能够提供的其他附加功能。

马健：高溢价的房子一般有以下特点：交通便利，环境优美，功能合理，配套完善，有良好的物业管理并具有一定的创新性。未来的改善型住宅产品不仅在居住功能方面更完善，还会在智能化、健康化、灵活可变性等方面有进一步的提升。

毕超：住宅的高溢价主要来源于三方面，一是房屋自身品质，包括户型结构、建筑质量、装修质量等；二是小区内配套环境，包括小区绿化等环境设计、物业服务、养老娱乐配套设施等；三是小区周边配套环境，包括地理位置、周边交通、教育、医疗、购物等条件。消费者购房时可从上述因素综合考虑。

朱文：一般而言，开发商越知名，其开发的小区品质也相应更有保障，品牌溢价保值升值能力更强。选对的不要选贵的，不迷信价格论，购房者应结合自身情况，充分考虑地段、开发商、物业、环境等多方因素。

寻求更大溢价空间

开发商必须要有所创新

沈玮：之前为了拼规模，很多房企不断复制自己的产品，不同城市的项目几乎一模一样。根据各个城市的特点来定制产品，才会成为打动当地客户的加分利器。产品“千人一面”的标准化到具有“地方特色”的个性化，从“多变空间”到“客厅+餐厅+厨房+书房”一体化的家庭室，各种越来越接地气的创新，是住宅产品的研发趋势。

毕超：作为开发商，需要注意到消费者需求的转变，需要结合区域消费者各层次需求差异，开发不同品质层次的房屋，避免结构性供求失衡。

朱文：寻求更大溢价空间，开发商必须要有所创新。长期以来建筑设计没有特色，复制化现象比较严重，从源头创新尤为重要。科学技术日新月异，高科技环保概念深入人心，要与时俱进跟随潮流才行。适合不同特色人群，打造个性十足的差异化产品。融入当地历史人文资源，建设具有地域特点社区模式。华商报记者 陶青 王悦

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