西安每平方公里商铺超16间 高于青岛福州等20个城市

你知道西安的商铺有多密集吗？数据显示，西安每平方公里范围内已超过16间，而商铺总量超过16万间，高于昆明、贵阳、兰州等西部城市，也超过青岛、济南、福州等多个中东部城市。

总量和密度位居20城市之首

“存钱炒股不如买铺”，一座城市商铺的数量，也反映出当地的投资特征和商业活跃度。据克而瑞研究中心发布的数据显示，其监测的20座二线城市中，西安拥有的商铺总量最多，全市超过16万间，领先于昆明、贵阳、乌鲁木齐和兰州等西部城市，也超过沈阳、青岛、济南、福州、合肥和南昌等多个中东部城市。

“西安的商铺数量多，既有市场供应和政策原因，也和投资驱动有关。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示，随着房地产开发和城市发展加速，近几年西安商业供应一直处在较高水平，且大部分出让土地都规划为配建商业的综合用地。另外，从2011-2014年上轮限购，再到今年开始的又一轮调控周期，商铺、写字楼都成为投资资金流向的主要领域。

华商报记者了解到，克而瑞研究中心发布的这组数据来源于国家统计局和西安市统计局所公开统计的数据，相对来看，还是具有较高的权威性。

除了商铺总量这个维度，密度指标更能体现城市商铺配套的丰富和便利情况。从这项数据看，中东部城市的密度超过西部城市，像济南、青岛、沈阳和南昌的密度都超过10间/平方公里，而兰州、呼和浩特和乌鲁木齐等地每平方公里仅有2.4-3.4间。

西部城市中，仅有西安形成“特例”。数据显示，西安每平方公里有16.14间商铺，每万人拥有184.47间商铺，地理和人均密度均为20个城市最高。

三成左右商铺都在做餐饮

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，大到货品齐全的超市，小到一间奶茶店，经营业态的选择十分多样。那么，各类业态中最多的是什么？在被统计的20座城市中，美食类商铺的比例从25.5%到38.3%之间，占比在所有业态中最高。也就是说，不管在西安这样的小吃名城，还是在青岛、大连这些以海鲜而闻名的城市，三成左右商铺做的都是餐饮生意。

各地餐饮类商铺的消费水平却不太一致。由于大连、青岛以海鲜类消费居多，所以人均消费均价相对较高，分别达44元/人和39元/人。西安餐饮类商铺人均消费稍低一些，为37元/人。石家庄是唯一一个餐饮类人均消费不足30元的城市。报告认为，主要是当地自助餐、日料等均价相比其他城市较低。

除了餐饮，商铺业态以购物、丽人和生活服务类（包括银行、事业单位、快递、房屋中介和邮政等）为主。相对而言，这几种经营业态的商铺，在西安市场的占比相对平均，差不多都在15%左右。这反映出西安作为地区金融、商业和行政中心的地位。

原陕西省烹饪餐饮行业协会常务副会长冯保荣分析，实体店面现在的经营压力较大，尤其是以服装服饰为主的店面目前普遍经营较为困难。而在大众餐饮蓬勃发展的背景之下，餐饮行业占据着商铺经营的较高份额。未来，餐饮门店发展的空间和机会依然较大。当然，从投资的角度来看，购买商铺做餐饮如面馆、川菜等风险还是相对较小。

商业库存去化期超过5年

目前，西安商业类物业的库存情况如何？

朱郁表示，近年来西安商铺的新增供应量较大，但不同项目由于地段、定位和运营等原因，招商存在一定差异。有的保持稳定的租金增长，投资收益可谓是“躺着都赚钱”；有的却遭遇招商难，形成持续性的明显空置。

戴德梁行的市场报告显示，西安零售物业市场平均租金报价总体稳定，刚过去的三季度,租金平均报价为每月每平方米280元。分区域看，钟楼和小寨仍然是租金最高的两个商圈。展望未来，西安将会迎来大量优质商业入市，社区商业也将迎来蓬勃发展，激烈竞争的格局下，商业市场亟待换代创新。

从库存上看，西安商业市场也面临一定去化压力。美城机构的数据显示，截至10月末，西安商业物业库存量为663.97万㎡，去化周期约68个月，总量仍处在高位。

“商业物业有较高的自持比例，在去化上和住宅有很大不同。”陕西经典派商业管理有限公司董事长朱林介绍，考虑到最近几年一直是西安商业地产的高速增长期，有些项目所宣传的投资回报预期，很可能过于乐观。投资者需结合前期购买支出、相关税费、后期水、电、气、热、物业等相关管理费用，进行独立判断。华商报记者 李程

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