借名买房问题多这些风险要注意

随着西安的限购政策一再出台，购房资格的审核也愈发严格。这时有部分购房者动了“借名买房”的心思。但随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化，这种借名买房的情况产生出越来越多的法律风险。

借名买房，一般是指由于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因，购房者以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。

一、一般借名买房的原因为

第一、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;

第二、借用他人资格享受某种购房优惠;

第三、转移财产以逃避债务。

二、借名买房带来的法律问题

借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。

对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人有权处分该房屋，如设定抵押、出售等。

三、借名买房双方当事人面临的风险

(一)出资人所面临的风险

1.如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。

2.如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

3.如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。

4.如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。

(二)登记权利人面临的风险

1.如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，购房资格等。

2.如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

3.如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

另外，借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，甚至对双方感情造成破坏。G5 记者 殷彤

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