目前西安市场首置、首改刚需攀升 100㎡左右房源将成未来主力

9月份西安共有77个项目拿到预售证，项目推售房源多以三室及其以上为主。随着6·28、9·13政策陆续出台，房企推盘节奏有所放缓，房源结构也根据市场变化稍有调整，刚需和首改占据主力。

刚需置业攀升

三室仍为主力房源

根据美城机构的月报显示，2017年来购房面积需求随政策变化明显，年初90-120㎡面积段占市场份额40%以上，在限购政策尤其是6·28政策后，90-120㎡面积段开始出现下滑，截止8月底，占比下降至31%；占比一直处于17-18%之间的120-140㎡面积段在8月底也继续下滑，跌破15%的市场份额。然而，70-90㎡户型占比在6·28政策之后连续两个月呈攀升之势，8月底达到了今年峰值26%，首次刚需置业需求明显攀升。从9月份开盘的项目房源推售来看，华远海蓝城、御锦城、中航华府、金地西沣公元、合能公馆、融创天朗蘭园、紫薇西棠等多家项目开盘主力户型都是刚需和首改户型，面积都在100㎡左右。

从目前各盘的房源新推情况和下半年各项目房源推售计划中，记者查询发现，大多数项目新推均以三室及其以上房源为主。例如蓝光·公园华府预计推出的三期雍锦系产品，面积区间在110-240㎡的三室两厅两卫和四室两厅两卫，保利天悦推出房源为100-220㎡的三室两厅和四室两厅等。部分推出两室房源的项目，面积区间与原来的70-90㎡也发生了变化，两室房源的面积大多在90㎡左右，例如华安紫竹苑计划推出的两室两厅一卫房源面积为96㎡，荣民宫园美岸二期计划推出的两室房源为90㎡。由此可见，两室房源的设计，也更加注重居住体验。

品质高、配套完善

精装洋房产品走俏

另外，记者多次走访市场发现，今年的洋房房源，尤其是品牌开发商的精装洋房，颇受购房者青睐。中海·昆明路9号项目在8月13日洋房开盘，房源面积130-159㎡，参考价格14000-18000元/㎡，在推出不久后就已基本销售完毕。融创西安宸院在今年6、7、8月份分别推出不同楼栋的洋房产品，每次都供不应求。另外，融创·星美御、天地源·曲江香都、万科 翡翠国际、碧桂园凤凰城等项目的洋房产品，也都在面市后，迅速去化。

碧桂园凤凰城的置业顾问介绍说：“我们接待的很多有能力的改善型客户，经济条件允许的情况下，大多数都会先考虑洋房，毕竟舒适度会更高一些。而且对改善型客户来说，能够一次到位，很长一段时期内都不用考虑换房。”

克而瑞西安公司总经理朱郁分析道，洋房与普通的高层、小高层相比，居住品质较高，各方面配套相对完善，舒适度好，更有议价能力，并且抗市场风险能力更强，这也是很多开发商今年集中推出洋房产品的原因。当然限购政策频发，也让更多的人考虑选择洋房产品，预防因限购风险或其他政策性风险，失去购置改善房的机会。

西安建筑科技大学教授马健认为，随着房地产市场逐渐成熟，城市居住环境日益改善以及生活水平的提高，购房者的眼界也逐步提升，对于房屋品质及开发商的开发水平也有了更高的要求。

100㎡左右刚需户型将成为未来主力

一位多年从事房地产营销的业内人士分析，原来西安人买房，只是单纯的买一个房子，很少考虑其他方面的因素，而现在是越来越注重居住体验感。更多品牌开发商进驻，带来新的开发理念和产品，让西安的购房者大开眼界。尤其是这两年融创和碧桂园带来的中高端产品，可以说打破了西安多年来产品同质化的局面，有需求的家庭开始从单纯的买房子转变为考虑如何选择居住体验好的房子。

马健表示，2017年可以说是史上最严调控年，尤其是9·13限购政策出台后，市场基本上处于“冻房”状态，许多改善型购房者都被限购了。对于还有购房资格的首改客户而言，开始感觉购房资格变得尤为珍贵，很多客户转而选择购买大户型，争取一步到位。因首改客群经济实力有限，在限购政策不改变的前提下，未来高总价的大户型产品将很难去化，而总价不高、能有效利用空间、面积适中的改善型产品将受到市场青睐。

美城机构首席市场分析师沈玮表示，继新政后调研发现，目前首置刚需成为西安楼市主力大军。大约78%购房者年龄集中在25-35岁之间，41%购房者为首次置业，而80-100㎡房源面积段需求占比达78%。可见，随着政策效应凸显，刚需购房者比重将再度攀升，预计房企在后市推盘计划中，100㎡左右的刚需户型将成为放量之势。华商报记者 党兰 王丹

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