辉煌不再底商投资何去何从

“我们购买的商铺按约定交付好几年了，但开发商当初承诺的统一招商、统一经营始终不予兑现，眼看着商铺长期闲置,使用权逐年递减，照此下去,投资肯定打水漂。”近日，冯先生及一些读者向本报反映，他们购买康复路商贸城商铺的遭遇。“朱雀路附近某楼盘底商也闲置好些年了，看着那日益褪色陈旧的外立面，一层底商变成临时停车场并且一地垃圾，业主别提多心疼了。”刘女士日前也向本报反映情况……

商铺开发忌求大求全

“近些年，随着房地产市场不断扩展、房价攀升，商铺销售所带来的巨大利润，楼盘开发对商铺的诉求和建设日益加码。开发商求大求全延展底商，让楼盘设计畸形，商业占比例超负荷，甚至盲目追求商业综合体已成为一种趋势和普遍心态。”地产资深策划人靳先生表示，有关资料数据显示，截至今年7月底，西安商铺的库存已接近1000万平方米，如果按照目前市场每年100万平方米的销售速度，去化需要近10年的时间。

“五六年前，西安的商铺均价每平方米都两万元了，有关机构发布的数据显示，今年7月西安商铺均价才每平方米23000元左右，这与住宅价格的涨幅来比较，可以用几乎停滞来形容。实际上，近两年商铺销售难、招商难、经营难已是不争的事实。把原因全归结于电商，却忽略不少开发商在商铺和底商开发建设上的浮夸、不科学、不严谨。这多少有些牵强和主观。”鸿基地产赵总认为，楼盘底商的开发与住宅的套数、居住人口及周边商业氛围是有密切关联和一定的科学比例，如一味地贪大求全就会导致商铺滞销和闲置。

建设商铺忌人云亦云

“楼盘营销看起来轻松，实质却是个体力活，以前辛苦些、加班加点勉强还能完成公司的销售目标。可近两年在楼盘商铺的销售上我们做户外、发短信、递传单、上微信、搞活动甚至上门直销……可以说使尽浑身解数，但收效甚微。我们的团队算是能打硬仗了，但现在每天面对巨大的销售压力。”西郊某楼盘营销刘总监告诉笔者：“我们项目原规划6万平方米商铺，建设之初开发商眼瞅着市场上一些高大上的商业项目、楼盘底商名利双收、风光无限，处于利润的追逐，就将商铺的体量增加到20万平方米，目前滞销的就是这十几万平方米商业项目。”

“商铺建设的成本比住宅高不了多少，但利润却是住宅的好几倍；买商铺10年可收回成本，投资住宅靠房租却至少需要20年。前些年，商铺利润大投资回报高，应该说是商铺迅速膨胀、衍生的动能。”世联地产张经理认为，底商位于楼盘住宅底层，使用年限一般也是70年，这和纯商业项目商铺相比要高出30年；底商拥有本楼盘固定消费群体，聚人气有氛围；底商好分割、铺位小等亮点曾倍受投资者、经营者青睐，更易成开发商楼盘销售的掘金点。

在住宅价格相对低稳的年代，许多开发商楼盘底商赚得钵满盆满。然而近两年，随着电商崛起、经济增速趋稳，特别是底商建设的相互复制模仿、肆意扩张，有楼就有商、有商高大上，产品雷同、范围重叠，底商的辉煌已一去不复返，搁浅闲置就成必然。

经营忌“杀鸡取卵”

“真正的商铺开发者首先考虑的是经营，口碑商业项目底商必定是营造共赢，即开发商赚钱、投资者获利、经营者实惠。”玛雅王总指出，目前，市场上许多商铺招商难、经营难的实质，就是开发商、投资者功利心太强无异于“杀鸡取卵”。商铺销售之初，开发商描绘蓝图许诺太多，一心只为抬高价格；商铺经营之时，投资者不切实地拔高租金，只想尽快收回成本。这种心态和模式，已成为时下许多商铺运作的老套路。如此不顾经营者死活、不问市场的涨落。势必导致商家血本经营，一年到头只是给房东在打工。

“我在太白路某楼盘一层底商经营一家服装店，小区居住人口1000人左右，周边商业氛围也一般，但商铺租金一月每平方米却要300元，且还要预交半年。我的店铺30多平方米，每月租金和人员工资等，需要支出近两万元，毛收入得6万元。就眼下市场行情这几乎不可能。成本太大赔不起了，我正准备租金到期就撤了。”经营者何先生向笔者诉苦。

业内人士认为，底商开发、投资、经营每个层面都需眼光长远、细水长流，勿使任何环节亏欠折损，才能避免成为鸡肋。

海江

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