西安租赁市场“散而弱” 中介要跳出“二房东”小圈 业内表示：中介应转型升级为租赁运营机构

近日，上海易居房地产研究院发布《全国50城房租收入比研究》报告中显示，6月份全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中西安收入比达28%。另外，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也没有将西安作为首批试点。西安的租赁市场究竟怎样？中介是否还赖以传统的手法过活？

二手房市场下滑

或将有小中介关门

从数据中可以看到，2017年应届毕业生的平均工资为3379元/月，租金水平为1195元/月。自“628”政策出台后，二手房中介市场出现比较严重的下滑，华商报记者走访曲江和高新多家二手房门店了解到，求购二手房的客户明显减少，挂牌出售的房源也比之前少了一些。

“目前较为低迷的二手房买卖对租赁市场影响不大，各种房源的租金也没有出现明显下降。”21世纪房屋高新店的一位赵姓经纪人告诉记者，暑期是租房旺季，地铁房和中小学附近的房子都好租。

21世纪骏驰运营总监王娟告诉记者，因为政策的限制，很多人都没有了买房的资格。再加上一些客户也开始观望市场，所以现在二手房的成交量，跟5、6月份相比，下滑了60%多。客户带看量很低，每周就2、3组客户。

玛雅房屋店东委员会主席李周生认为，今年前半年市场好，所以小公司开的比较多，也有一些中介扩张了规模。现在外地人买房也受限了一批，房价合理回归平稳市场，所以一些小公司业务量减少，支撑不住就会有关门。

中介机构面临着改变服务模式的压力

从西安的情况来看，租赁行业比较散，成熟度不够，中介公司规模大小不一，并且各自为政，没有系统性和规范性。据记者了解，西安每年有上百万毕业生，还有外来务工人口，主要靠租房解决住房问题。在2016年发布的《中国房地产报告（2016）》中就指出：住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应的法律建设与规范监管。这其中和中介传统的模式也有不可规避的因素。

创典全程总经理徐正茂表示，目前西安的中介和租赁行业存在两大方面不足，首先是行业整体发展阶段初级，客户获取信息渠道零散，中介公司多仅限于提供信息和撮合服务，从事房屋托管租赁的，基本是小企业，综合实力弱小。其次是租赁税费过高等原因，导致规范操作企业成本过高。很多企业通过不规范操作，来规避成本，带来行业水平低下和纠纷增多。

“西安的租赁住房大部分还属于私人业主，服务不规范，无法监管，存在不少问题，亟待出台相关的管理政策和服务细则。政府大力倡导发展租赁业务，推动住房租赁企业规模化、集约化，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。”西安建筑科技大学教授马健对西安的租赁市场和中介现状也表示，目前西安市场上除了二手房代理的住宅租赁业务外，也有一些地产企业运营的租赁型公寓，这些公寓产品共同的特点是采用集中化管理的方式，为租客提供整体的租住服务，而不是单一的二手房租赁方式。未来西安市场的中介机构面临着改变服务模式的压力，否则将有可能被淘汰。

中介应提供两个服务：房屋信息和促成交易

从关注增量销售转而关注人居关系，这对目前存在的传统中介和销售模式也开启了新的挑战。9部委的文件提出“要搭建政府住房租赁交易服务平台”，理由是“为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房”。这对于目前市场上的中介企业，将是一大利空，意味着这个行业将发生巨变。

“全国大力发展租赁业务的试点政策，对中介来说是机遇也是挑战。“628”政策确实限制了二手房成交量，但办法总是有的，暂时的亏空也在逐渐消化。就租赁新政，政府介入的角度首先是搭建完善的信息平台，这样服务好的中介公司如果能和这个平台很好地结合，应该是一个契机，对效率提升有益。”徐正茂表示，“在这个充分竞争的行业中成长起来的优秀企业，应该在这一轮政策机会中找到新的结合点和发展机遇。实力弱，提升慢，服务水平低的，逐渐被洗牌出局。”

马健认为，国家现在开始大力发展租赁业务，会对平衡房价有一些作用，对租赁和中介行业也会有一定的推动作用。试点的12个城市实际上都是人口净流入的城市，而且是租赁市场需求较大、房价上涨压力较大的城市。体现了政府针对租赁政策和户籍政策进行改革的信号，未来房地产市场租赁领域和户籍政策也许会有大的变革和创新。

对于未来中介的创新模式，成都壹客网络科技有限公司、西安壹客公寓管理有限公司CEO程宾也认为，中介属于房地产流转的交易平台和中间商，提供两个服务，房屋信息服务和促成交易服务。从这两个角度看中介行业面对新时代，应做好充分的准备转型升级，在资金、人员、系统、管理上准备充分，可以升级成为租赁运营机构。国内中介巨头链家早已布局，旗下的“自如寓”已经超过几十万套的运营。当然不是普通的从中介升级为二房东，而是必须在工程改造、系统升级、营销方式、人员培养等方面做好拆分，成为专业的房屋资产管理公司。中介永远是传统的房地产交易端的服务，无论什么时代，功能都是提供信息、促成交易。只有做好准备，拆分运营和交易端服务，才能搭上这班车。中介公司要顺势而为，首先必须拆分现有业务，增加租赁运营。其次与专业运营机构合作，从服务上更前端的介入房源。最后，一定要关注租房人群，重视租赁业务，提供增值服务。租房者的租房模式将发生变化，过去是找中介，上网站获取信息。未来可能会根据预算先找租赁运营机构获取信息，因为标准统一，服务质量高，生活配套强，租到的不只是房子，还有生活方式。实际上西安有很多中介也在做二房东的业务，很多其实也都意识到了竞争的劣势，规模与标准都比较低端，需要不断在产品上下工夫，在住户体验上下工夫，才能存活。华商报记者 王丹 党兰

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