政策调控和开发商的“野蛮生长” 进行着一场需求平衡的博弈

文以载道，助推廿年城市飞跃；以文化人，共育三秦人文精神。《华商报》改版20年，以亲民之魂赢得市民信赖，以创新理念创造报业奇迹。

展望未来，绿地集团愿与华商携手，共助陕西追赶超越，共筑市民美好家园。

——绿地集团西北区域管理总部总经理 李蓟

2008年，在512的余震和王石震耳欲聋的“拐点”声中，西安乃至全国楼市“跌”连不断。经过3年的挣扎期至2011年，西安第一次迎来限购令。

从2013年开始，市场只要稍有松动，每一次必将迎来“史无前例”的针对性政策调控：国八条，十四条，国十条……

楼市二十年，政府的调控政策、执行力度，一直在和开发商的“野蛮生长”玩着一盘需求平衡的博弈。

西安房价或将以一个合理的趋势上涨

2011年2月25日，西安迎来第一次限购，对之前平稳的楼市发展无异于“重磅”。之前可谓“放养”，但是之后形式就开始走向“圈养”和细分，并首次对置业投资进行了限制，在当时抑制了部分投资倒卖的置业者。

此限购抑制持续到2016年5月前后解除。随后，在2016年12月31日西安再次开启调控，即“楼十二条”。2017年4月18日再度加码调控，即“楼十条”。从政府调控来看，是未来防范从东部沿海城市，及其他一二新城市的地价上涨过快、房价上涨过快势头向西安蔓延的趋势，防患于未然的意图十分明显，但是蔓延波还是不可避免地到了西安。短期看，调控政策的效果尚未完全显现。

华商报记者通过对前两次的调控政策分析发现，每一次的调控，政府都在以各种方式保护着原有土地形式。“楼十二条”提出，要加大已规划城市配套，如学校、医院、养老设施等优先建设力度，不出让周边配套不完善的土地。“楼十条”提出，不仅新买商品房在取得不动产证后满2年才可出售，而且针对“普通住宅”和“非普通住宅”实行不同的首付政策，同时提出对土地出让方式进行调整，尝试进行“限房价、竞地价”等出让方式，制定土地有序出让计划。

实质上，楼市的发展也在这两年各种形式的调控中稳步发展。星火实业集团总裁袁瑞生在采访中表示，“政府出台的限购令是为了调控房价的过快上涨，但是刚需和改善需求不断增加，土地的稀缺性日益明显，加上建材、人力成本、城市配套的费用也在不断攀升，房价上涨是一个趋势。总体来说，未来几年内西安房价还将以一个合理的趋势上涨，但不会像北京、上海等一线城市那样上涨迅速。”

缺乏科学的机制来制衡房价

“房价越调越涨”

相比以往间断性的政府发力，今年的限购限贷政策也是一波接着一波，虽然相比一线城市步步紧逼的节奏，西安算是“慢半拍”，但是也开始持续进行，频繁操作。

从1月份开始执行的只对“新房”做出的温柔限制，4月18日的“升级令”——“房十条”显得不近人情。此政策一出，许多业内评判，政府一方面是想要遏制房价上涨的速度，一方面希望规范市场秩序，然而却忘了预算购房者的热情。对于开发商备案价格的限制级约定，却在一定程度上遏制了开发商哄抬房价的市场乱象。从4月18日西安出台新的楼市调控政策的动因看，除了受主管部门的压力，防患于未然之外，还有为经济发展进入新阶段创造较好的环境有关。毕竟，西安在2020年要进入千万级人口城市行列，需要一个更好的城市环境、生活环境、就业环境、创业环境，外来人才才能“来得了、留得住”，而房价涨幅的适度控制，不能不说是其中的一个因素。

随后5月19日，又出具了史上最详细的“房十八”条，进行了又一次调控，将买房更加透明化。如果说2016年12月31日的“楼十二条”和今年4月的“楼十条”是面向房地产行业和购房者，更多的解读为是针对“需求端”，那么本次的调控则明确指出了“供给端”的销售环节。

一位业内资深营销人士表示，目前业内外有一个基本的“共识”，即“房价越调越涨”。从房价涨和调控的关系看，应是先有“房价涨”，后有“调控”。出现“越调越涨”怪圈的原因，就是开发的“野蛮生长力”太强，不断在产品上求突破。因地价不同、产品的成本不一，因而商品房的定价机制在开发商手上，且目前监督部门尚无科学的机制来制衡房价，从而导致“房价越涨越调控”、“越调控越涨”的怪现象。

当然，如果西安在最近两次的调控政策执行上能够“很认真”，那么西安的房价或将在一定的时间周期内得到都相对的稳定，涨幅可控制在合理的幅度内。否则，调控或将不得不进入常态化。从最近的海南、南京、郑州、北京、上海等地的新一轮调整政策不断地“打补丁”情况看，也为西安后续出台调控政策提供了不少新的思路和方式。

楼市二十年，政策调控已成楼市新常态，只是在国际化大西安的这盘“大棋”下，是否能和西安现阶段的购房者现状和市场大环境相融合，还需要从长计议。华商报记者 王丹

新闻推荐

我们力求让每一个外事学子 有个性、多元化 ——访西安外事学院董事长黄藤

民办教育从诞生到发展到今天，老百姓、学生、新闻媒体、国内和国外对它的承认、评价、看法与期望，一直伴随着民办教育，认可度的高低决定了民办教育的发展。——西安外事学院董事长黄藤无论是在庄严肃...

西安新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离西安再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。