自持地块是下一个风口？ “租售并举”政策为行业提供更多选择

美城机构市场分析师 李青

西安建大建筑学院副教授 马健

世联行西北区域总经理 杜佳琳

独立地产评论人 李连源

克尔瑞西安公司总经理 朱郁

6月6日，佛山一宗住宅用地拍卖中，万科给出了令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有物业，70年不出售。从越秀、世茂、华润、碧桂园等16家房企中脱颖而出，以最高限价25.3亿元竞得，自持面积100%，自持70年的佛山桂城宅地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了。紧随其后，8日世茂房地产拿下佛山禅城奇槎“带自持”地块，13日高铁新城竞得苏州2017-WG-15号地块，住宅50%自持。

所谓自持，指开发商自己持有物业，不得转让、出售。换句话说，在自持期的这部分房产产权归属只能是开发商，开发商没法卖，只能租。因此，“长租公寓”和自持物业成为市场的新关注点。自持地块的不断产生，对于房地产市场意味着什么？自持地块该如何盈利？对市场又将带来哪些影响？

拿地成本和难度增加

促使开发商挺进物业运营

李青：目前从政策角度来讲，调控趋严，开发商拿地的门槛越来越高，核心地段的优质地块更是难能可贵。同时，随着房地产需求高点已过，行业规模不再增长，房企也将逐渐从物业销售转向物业运营，万科、世贸等竞相拿下自持地产也正说明了这一点。

马健：去年四季度到今年一季度，全国多个城市房价暴涨，引发房企的拿地意愿高涨，拿地成本和难度增加。对于品牌房企来说，拿不到土地就无法可持续发展，为了应对土地价格高涨，也需要新的开发策略和赢利模式，自持地块可以作为长线投资项目，也可以用来作为融资工具。

杜佳琳：万科近一月时间不断拿下100%+70年自持地产，符合万科的核心战略，类似万科这样的大型品牌房企继续全力布局一二线城市。开发商自持物业对于稳固城市房地产健康良性发现有重要表率作用，对于资产管理、资产增值、运营效能、区域发展均有提升，还能带动产业和人口流入。

自持土地不断产生

长租公寓市场前景看好

李青：日前，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》开始向社会公开征求意见，其中明确租赁双方权责和义务，昭示着中国房地产即将开启租赁时代。在一二线这些具有良好就业机会的城市，房价高企且调控严格，租赁市场具有巨大的潜力，品牌房企布局重点城市的自持地块，或许正是对这方面的看好。当然，如何实现盈利，则要考验开发商的运营能力了。

李连源：自持物业不能流通，但是并不妨碍土地以及土地上的建筑以资产的形式进行融资抵押，或开发长租公寓打开二手房和租房市场进行逐利。自持地块要想盈利，需要的是融合和创新。选择自持土地不仅需要实力，胆识，还需要有开拓市场、创新经营模式的这种自信和勇气。敢于去拿自持物业的企业，本身就要具备一定的创新意识，从这点来看，万科值得我们进一步观察。

朱郁：长租公寓，从模式来说不是新兴市场，在北京、南京、武汉等城市都有这种模式。这种长租模式在西安也不是先例，早在2015年底，核桃公寓做的就是长租和自持。这种模式受市场限制，好的地段有没有产品，好的产品有没有接受度，都有待商榷。

马健：自持土地和长租公寓的赢利模式类似商业地产，在商业地产库存过高的现状下，长租公寓目前还很稀缺，未来随城市发展，城市流动人口增加，长租公寓有良好的市场前景。

杜佳琳：随着城市化的进程发展，城市核心区土地不断增值，附着于土地上的物业通过资产证券化运营实现第一纬度的盈利；第二纬度的盈利模式来源于运营增值。消费者观念不断革新，购买拥有物业是一部分人的需求，但居住有好的环境品质和管理服务，并有较匹配的圈层活动、丰富多彩的休闲娱乐，是更多年轻人的追求，长租公寓就将迎来更大的发展。

市场优胜劣汰

对房价有积极的抑制作用

李连源：自持土地未必是下一个风口，但是它一定是有实力的企业的下一个选择。从某种程度上来讲，自持物业给人留的印象是把动产变成不动产，让不动产回归它的不动产属性，这只是表象。实际上自持土地依然可以进行融资开发，但是它未必是大多数流通性比较强的企业的选择。所以对楼市的影响并不会太大，但对土地炒作以及被土地炒作推高的房价有积极的抑制作用。

马健：自持土地的产生，进一步加剧了房地产市场的竞争和优胜劣汰。长租公寓也为市场提供了更多的居住选择，是房地产市场成熟阶段的必然趋势。随着西安房地产市场的不断发展，自持土地的出现是必然的，也是开发商的又一个选择和机会。华商报记者 陶青 王悦

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