楼市向“全面加息时代”更进一步 房贷利率上调“降温”了市场预期

文/惠秀燕

近日，关于各大银行集体上调房贷利率的话题，引起了广泛的关注和讨论。4月以来，北京、深圳、上海、广州、重庆等多个城市纷纷调高利率，央行数据显示在全国35个城市533家支行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。针对西安市场，经过走访发现，截止到6月12日，中国银行、工商银行、建设银行、中信银行、光大银行、邮政储蓄、农业银行、兴业银行，这8大行在西安均执行首套房贷款基准利率4.9%，已取消任何折扣；招商银行、西安银行、交通银行，目前首套房贷款利率为4.66%，招商银行及交通银行部分合作楼盘或优质客户，最低可享受95折优惠；西安民生银行与北京民生银行同步执行首套房贷率在基准利率基础上最低上浮10%的政策，即首套利率按5.39%执行。同时，多数仍执行基准利率的银行表示，贷款利率随时都有可能“跟进上调”。可见，银行惜贷，开始主动收紧了“钱袋子”，市场仿佛一夜之间由“楼市定向加息时代”向“全面加息时代”更近了一步。

利率上调抑制投机

加息后，对于房贷一族来说每月到底要多支出多少？招商银行友谊路支行一位信贷经理给记者算了一笔账：以商业贷款100万元、贷款期限25年等额本息计算，首套房执行95折利率4.66%时，月供为5646.7元，执行基准利率4.9%后，月供为5787.8元，月供增加了141元；而对于二套房来说，若按照此前二套房商贷利率上浮10%计算，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，若按照上浮20%计算，执行利率则提高至5.88%，月均还款额为6369.9元，每月增加了294.5元。可见，房贷利率上调后，购房者潜在的购房贷款成本大大提高。对房款总额高、月供还款能力偏弱的购房人，其有可能会因此暂停或延迟购房计划，同时当房贷利率上调至基准利率的1.2倍后，投资客炒房者的金融杠杆加大，产生很大抑制作用，银行惜贷，楼市承压，后期将“降温”市场的看涨预期。

大力支持自住购房

如果说控制房贷总量、防止金融风险，是出于政策调控的话，那么上调房贷利率则也由银行本身的市场性、商业性决定。在金融去杠杆，央行缩表，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房的大势下，利率上调符合国家整体调控需求，是去杠杆的需要。

房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。在银行所有的“调结构”考量里，楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。今年新一轮调控措施是3月中下旬陆续出台的，随后央行发文要求银行合理控制房贷比和增速，将住房信贷政策作为调控政策的组成部分，货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”。今年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，增速比上年末低1.1个百分点。购房者在经历限购限贷等系列楼市调控后，房贷利率上涨导致贷款受挫，购房成本增加了。此番房贷利率的提高将进一步抑制炒房投机行为，使楼市回归理性。

过热预期得以调整

现在，房贷利率优惠的减少，传递给购房者楼市调控不断加强的预期，同时会导致投资投机需求快速的撤离市场。房贷利率上调，除了刚需受挫外，对房企而言也是利空因素。事实上，全国各地预售许可证审批已经越来越严，网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长、企业的回款周期进一步拉长。房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼企业以价换量，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，房企或会以通过各式各样的策略性稳价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。从限购到惜贷，调控显现出组合效应的威力。房贷利率提升后，对楼市的影响，会从量变到质变，目前刚开始收紧，效果还不明显，后期效应将逐步显现。

目前，房地产市场进入一个调整期。政府对于楼市的调控目标之一是稳定预期，使房地产市场预期归于理性。此次调整贷款利率，积极配合当前楼市调控，尤其是配合认房又认贷的政策，以达到市场价格的稳定。调息后养房成本增加，炒房成本加大，买房的人减少，持观望态度的增多，有利于平抑房价。随着调控政策的持续发挥作用，过热预期将逐步得到调整，房价也将保持平稳健康态势。

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