去化周期91个月 西安商业物业『瘦身』仍需努力

根据美城机构数据显示，以今年前五个月的月均销售速度算，西安市区商品住宅库存消化时间仅需5.6个月。但与之形成鲜明对比的是商业物业类型，截止到2017年4月末，西安市商业物业库存量为680.69万平方米，去化周期为91个月，商业库存压力严峻。

去化周期为91个月

形势依旧严峻

据美城机构统计，4月份西安市商业物业新增供应面积9.81万㎡，环比下滑35.46%，同比下滑67.83%；商业销售面积10.14万平方米，环比上涨38.83%，同比下滑64.89%；4月份商业物业销售均价为25429元/㎡，环比下滑0.68%，同比上涨15.32%，4月份西安市商业总体成交较3月量升价微跌，仍供大于求。较去年4月份同期的70个月库存增加了21个月。

美城机构市场分析师李青称，目前商业地产供大于求的情况下，库存压力严峻。西安的大多数商业为售卖型，而商业本身作为运营型物业，商业持有方、投资方预期过高，与市场客观情况有出入，从而导致闲置。而从需求端来讲，商业目前租赁率低，下游的需求不旺导致市场对商业和办公的购买意愿变低，从而导致库存难以消化。

西安可行传播董事聂海峰认为，商业这两年的形式变化很大，绝大多数的底商、民俗型商业、社区商业、大盒子商业等去化难度都很大。人们的消费习惯、消费模式已经发生了转变，购物习惯进购物中心。还有海外购物、电商带来的消费扁平化冲击了实体百货。商业的定位与市场变化和消费理念息息相关，很多传统的商业模式、业态规划，已经没有办法满足现在的市面需求。大部分的社区商业只销售不运营，商铺卖出去就完事了，不为商户提供运营服务。

商业发展进入瓶颈期

或将形成新的洗牌过程

克尔瑞西安公司总经理朱郁分析称，商业的发展已经进入瓶颈期，市场风向的转变不管是对于商业、住宅，还是土地市场，其实都预示着整个格局的改变。格局对应业态，业态的调整，相应的功能也就不同，商业的投资属性、投资价值、投资收益率就被格外的关注。过去很多人投资商业是因为商业的高回报率及投资的稳定性，但今天，很多的商业出现烂尾、关门歇业，还有很多在半死不活的经营，商业已经告别了“一铺旺三代”的时代。

在西安小寨海港城，一家店铺的业主金女士告诉华商报记者，“我在海港城有两间铺子，早些年买的，头几年根本不用管，不愁租、不愁价，但现在已经大不如从前。我负一层的铺子原本长期租给做服装的一位姑娘，但去年年底到期后她就搬走了，到现在还没有一个稳定的租户。目前商铺收益已大不如从前了，也经常出现波动。

朱郁认为，在这一波市场上涨行情中，大家更多的是聚焦在住宅产品上，商业稍有起色，但未必是可持续性的。商业目前体量太大，不是一个均好性的发展态势，这就更需要投资者的理性评估和审定。从功能性的变化到整个地产格局的变化、业态的布局变化再到客群的分化，这将在整个商业板块当中形成新的洗牌过程。

从激活需求端和

盘活存量物业结合入手

朱郁还分析称，在市场层面，因为功能性的调整、布局的变化，成活率低了，存活周期短了，给予市场及投资者的信心也在降低。商业地产已经属于一个比较尴尬的阶段，也就是说瓶颈已经到来。他建议，“投资者一定要谨慎投资，要会算账，以短、中、长期三个节点来做考虑和评判。商业投资就是风险投资，降低风险，需要理性投资。。”

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，商业物业的价值与需求关系密切，有个人均商业面积的指标可以参考，人均商业面积是体现一个城市流通业饱和度的重要指标。统计表明，一些代表性的国际城市人均商业营业面积约为１平方米。盲目增加人均商业面积只会降低商业经营效益。前两年因为住宅市场遇冷，很多开发商都转投商业物业，造成商业地产的过度开发，库存过大。

李青在商业去库存的应对上也提到，“个人认为应从激活需求端和盘活存量物业结合入手，其中包括降低商业租赁市场的相关税费，同时发展和培育租赁市场，允许并支持商业改造。”华商报记者 王悦 陶青

他山之石

重庆实施“商改住”推动去库存

4月20日，重庆市政府网发布了一则名为《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》。明确符合条件的房企可以按批准要求调整项目用地用途和规划条件，限于《意见》印发前取得土地使用权的商业商务项目，但印发之后的商业商务项目原则上不得以去库存为由申请调整商住比。

与北京、广州、天津等城市严格限制商办类项目转为“类住宅”，重庆当前却鼓励“商改住”。出台的这一政策与重庆商业市场成交量跌价涨、存量高企持续、去化缓慢的现状紧密相关。重庆市政府支持实施商业商务用房转型利用，支持开发企业自持经营商业商务用房，以促进商业物业的去库存。

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