房子未取得产权 卖家怕麻烦毁约 法官提醒：买二手房先了解过户有无障碍

　　夫妻二人将自己购买的一套还未取得房屋所有权证书的房屋出售，已经签订房屋买卖合同后，担心以后有麻烦又反悔了，买卖双方因围绕违约金打起了官司。对此，办案法官案后提醒，未取得所有权证书的房屋买卖，除了了解手续外，还要注意卖家是否告知了开发商。

　　出售房屋没房屋所有权证

　　王某夫妇在西安凤城九路某小区购买了一套商品房，因住在外地不方便，就把这套房屋以54万元出售给张某，经过中介订立了《房屋买卖居间合同》。合同约定，2016年12月中旬交付房屋，迟延交房以房屋总价款的日息万分之五承担违约金；买方交付定金2万元，卖方毁约，承担2万元违约金。

　　后来，因该房屋的开发商仅仅在房地局备案，一直未取得房屋所有权证书，王某夫妇担心以后引起麻烦反悔了，并给小区物业打招呼，不让张某装修。张某急于装修房屋居住，受阻后多次协商未果，于是向未央区法院起诉，要求解除合同、退还定金，并承担迟延交房违约金约4万元及合同解除违约金2万元。经过协商，各方当事人对解除合同、退还定金和中介服务费达成协议，但王某夫妇不愿承担违约金。

　　近日，未央区法院开庭审理该案。庭审中，法官认为，该案焦点在于原告是否可以同时主张迟延交房违约金和解除合同违约金。在本案中，被告在履行期限届满之前，已明确表示不履行合同，按照《合同法》，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，当事人签订的《房屋买卖居间合同》已对解除合同的违约金有明确约定，原告请求的是解除合同，仅可以按主张合同解除的违约金，不能同时主张迟延交房违约金。

　　经过近9个小时的庭审，原告张某放弃了迟延交房违约金的请求，王某夫妇愿意承担合同解除的违约金，双方终于达成协议，案件款当庭履行。

　　买二手房先了解过户有无障碍

　　办案法官说，出售的房屋未取得房屋所有权证书，在全国各个地区均存在。因此产生了几个值得思考的问题，首先，这类房屋的开发商在房地产管理部门备了案，虽可交易，但取得房屋所有权证书的时间不确定，所有权不能及时转移，买受人虽实际使用房屋，可能10年、8年才能取得房屋所有权证书，那时已物是人非，办理过户手续时，有找不到人的，还有出国的，甚至死亡的，买受人权益得不到及时有效的保证。

　　其次，像王某夫妇这样的房屋在出卖时，若出卖人未告知开发商，那么开发商在房地产管理部门备案的购买人是出卖人，并非买受人，办理房屋所有权证书时必然会办在出卖人名下，出卖人若查无下落，房屋所有权难以转移，这种情况并不少见。

　　因此，办案法官提醒购房者，购买这类房屋时，一定要了解出售房屋的手续是否齐全、房屋所有权人是否已告知开发商，过户有无障碍、能否及时过户等，确保自己的权益得到保护。

　　本报记者谢斌

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