西安市出台措施规范商品房销售行为 严禁捂盘惜售 拖延商品房上市销售

为整治规范商品房销售行为，营造良好的市场环境，5月19日市房管局下发通知，进一步加强商品房预售许可、销售现场管理及对销售代理、经纪行为的监管。通知明确，要严格执行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度，未按规定申报的，不予受理商品房预售许可申请。

预售许可

符合条件的楼幢须一次性申报

通知要求，申请商品房预售许可，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间。未按规定申报的，不予受理商品房预售许可申请。

房地产开发企业应按照有关规定在《商品房预售方案》中明确取得《商品房预售许可证》后的开盘销售时限等情况，并严格依照确定的开盘时间对外进行公开销售。

严格执行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度。每年元月10日前，房地产开发企业应将本年度商品住房上市供应及销售计划报房地产管理部门备案。未按规定报送上市计划的，年度内不得申请办理商品房预售许可。上市计划应包含项目名称、坐落、总建筑面积、楼幢数、总套数、申报预售许可时间等事项。2017年度商品住房上市供应及销售计划于2017年6月底前向市房管局产权市场处报备。

各级房地产管理部门应在每年元月20日前将本辖区范围内的商品住房上市计划信息向社会公布。

预售监管

获得预售后须在10日内一次性对外销售

未取得商品房预售许可，不得排号、预订，严禁采取排号、定房、内部认购、发放会员卡等各种方式收取任何预定款性质的费用；不得进行预售广告宣传；不得对外开放销售场所；不得参加任何形式的房地产展销活动。

取得商品房预售许可后，必须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，严禁采取分幢、分层或分批、分次开盘的方式进行销售；严禁以内部认购、排队、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或发布不实销售价格和销售进度，鼓吹涨价在即、开盘售罄等方式恶意炒作，营造紧张气氛，制造虚假热销场面，诱使购房人抢购，趁机哄抬房价。

依法销售商品房，收取预订款性质费用的，应按照可销售房源与需求购房者 1∶1 的比例确定交款的购房户数，不得收取超出房源数量购房者的预订款。凡高于可售房源多收取购房者预订款的，视同为未取得商品房预售许可的违规销售行为，依法严肃查处。

各级房地产管理部门要通过门户网站或其他方式，定期向社会公布已取得商品房预售许可的开发项目有关信息，及时披露预售项目名称、坐落、可销售楼幢、申报销售价格及抵押、司法查封等信息，增强交易透明度。

销售代理

不得炒卖房号或在代理中赚取差价

实行商品房代理销售的，应当委托已在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定。

房地产经纪机构和执业人员在开展经纪业务时，不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

违规行为

这四种行为属于捂盘惜售

通知明确，以下这四种行为属于捂盘惜售的情况，发现后将严查。

这些情况包括：达到商品房预售条件，不及时申请办理预售许可的；取得《商品房预售许可证》之日起，10日内未公开销售的；同一个《商品房预售许可证》采取分幢、分单元、分层开盘的；采取其他方式对已取得预售许可的未销售房屋不进行公开销售的。

对存在以上违规行为的，视情节按以下方式进行严肃查处：责令限期整改。逾期未改正的，暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理，并作为不良经营行为，记入信用档案，按照相关规定予以行政处罚；对典型违法违规企业，通过媒体予以公开曝光；向工商、物价、开发资质、金融等监管部门通报，对违规企业实施联合惩戒。

公示制度

销售现场公示信息要达标

实行商品房销售现场公示信息达标制度。房地产开发企业销售商品房的，其销售现场应公示以下信息：

《企业营业执照》《房地产开发资质证书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》或《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。城中村改造项目，还应公示城改部门批准销售的函件。委托代理销售的，还应公示商品房销售委托书、房地产经纪机构备案证书；

所有房源销售价格及销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及是否已售出等情况；

项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、已批准预售的楼幢（预售楼幢号与规划不一致的，应作特别说明）、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务及其他影响购房决定的不利因素等；

《商品房买卖合同示范文本》《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）及正在执行的省市有关房地产调控文件；

抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料；

商品房预售资金监管银行名称和监管账号；

房地产开发企业给销售代理机构的授权委托书及委托范围、权限；

所有驻场销售人员照片、姓名、上岗证书；

房管、物价、工商等监管部门的举报电话。

各级房地产管理部门应在项目开盘销售前，对房地产开发企业销售现场进行检查，并拍照留像；不符合公示要求的，责令限期整改，暂停网签销售。

特别提醒

签订买卖合同要注意这些

通知要求，无正当理由不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房。

房地产开发企业或经纪机构在与购房人洽谈并签订商品房买卖合同时，必须做好以下事项：

提前告知购房人有关购房政策，并按规定收取、留存购房人应该提供的相关材料；

协助按揭贷款购房人查询个人征信状况；

在收取预订款前，向购房人出示、说明商品房买卖合同文本内容，并遵循平等自愿、诚实守信的原则与购房人商定合同条款；

通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同，并自签约之日起30日内申请登记备案；

从网签平台打印交款通知书，交由购房人通过预售资金监管专用POS机、监管银行营业网点柜台等方式交存购房款。

在洽谈和签订商品房买卖合同时，房地产开发企业和经纪机构不得有下列行为：

诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策；

无正当理由拒绝购房人选择住房公积金贷款购房；

未进行征信审查，收取预订款或向购房人承诺可按揭贷款购房；

采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用；

实行“零首付”购房，或提供“首付贷”等场外配资等；

在合同中约定代为收取房屋专项维修资金；

另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；

以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。其它违法违规行为。

本组稿件由记者赵辉采写

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