商品房销售前 建设单位应完成物业服务企业选聘

预售或现售商品房，在准备对外销售时即需要对住宅物业进行管理。前期物业管理，就是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前这段时期的物业管理。现售商品房出售之日日前，预售商品房取得商品房预售许可证前，建设单位应通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘。

建设单位负责选聘

物业服务企业

《西安市物业管理条例》（以下简称条例）规定，建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

物业管理区域

划分后不得擅自变更

条例明确，划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则进行具体划分。物业管理区域划分后不得擅自变更。确需变更的，应当形成调整方案，并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。物业管理区域划分后，建设单位在销售物业时，应当将相关材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件。

商品房销售前建设单位

应完成物业服务企业选聘

现售商品房出售之日日前，预售商品房取得商品房预售许可证前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当自选定物业服务企业之日起日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同签订之日起日内，建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位与物业服务企业

不得恶意串通弄虚作假

新建住宅物业交付使用日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业管理用房应与新建物业同步设计同步施工同步交付

新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当符合相关要求，并在建设工程规划设计方案中载明。

建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：物业建筑面积万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于平方米；物业建筑面积超过万平方米的，除按照万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起日内，向业主委员会移交办公用房。

物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。 

记者 赵辉

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