新修订《西安市物业管理条例》下月起施行 明确规定物业收费和收益分配

■记者 拓玲

日，市人大常委会与市政府召开宣传贯彻动员会，公布修订后的《西安市物业管理条例》。修订后的条例将有效解决管理体制不健全、业主大会成立困难、开发建设遗留问题突出等制约西安市物业管理有序发展的困难和问题。《条例》将于年1月1日起施行。

推动业主自治

创设物业管理委员会

针对现实中业委会选举、换届、履职的规定不健全等问题，《条例》明确了建设单位报送筹备首次业主大会会议所需资料的义务和街道办事处、镇人民政府通知建设单位参加筹备工作、制定业主代表推选办法的义务；规定了业主委员会的职责、组成人员资格、任期、印章管理规定、禁止行为等。

为了保障成立业主大会、选举业主委员会存在困难的住宅小区的业主权利，《条例》创设了物业管理委员会这一特定情况下为保证物业管理正常进行的特殊管理手段。将其定位为业主大会难以成立或业主委员会难以选举产生时，根据物业管理的实际需要设置的临时机构。同时，明确了物业管理委员会的成立条件、职责、人员构成等内容。

细化承接查验规定

明确建设单位明示义务

承接查验是建设单位向物业企业交接物业时，双方进行的核查验收，可以明确开发建设遗留问题的责任和义务。因此，《条例》明确了承接查验过程中建设单位、物业服务企业的权利和义务。物业服务企业应代表业主利益，与建设单位进行承接查验，签订承接查验协议。建设单位应于现场查验前向物业服务企业移交相关资料，保证物业服务企业在承接查验过程中进行对照、核实。

物业管理很多纠纷源于建设单位、物业企业、业主对物业信息掌握的不对等，业主对物业共用部位、公用设施设备等具体情况不掌握。因此，《条例》明确了建设单位销售物业时向买受人明示共用部位、共用设施设备、物业管理用房等信息，公示车位车库信息的义务。同时，对违反公示规定的行为设定了法律责任。

规范物业用途改变行为

明确相关费用收取

《条例》对改变物业用途的行为作出了规范，规定业主、物业服务企业应按照不动产权属证书载明的用途，或规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。同时，明确了物业管理区域内的相关禁止行为。

物业相关收费、收益是物业管理矛盾较为集中的问题。《条例》对物业费的收费方式、标准，车位车库的管理、共有车位场地占用费、停放服务费的收取，公共收益的分配同时作出了明确规定。

规范住宅专项维修资金

严格法律责任追究

物业保修金是建设单位交存的用于保证建设单位履行物业保修义务的资金；专项维修资金是业主交存的用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。

《条例》明确了物业保修金与住宅专项维修资金的交存、用途与使用流程，保证建设单位、业主依法履行物业的维修、养护责任。同时，对专项维修资金应急使用作出了规定。

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