农民工成多地商品房“接盘侠”陕西省“房地产去库存”开啥“药方”

资料照片

        去年中央经济工作会议首次将“房地产去库存"由行业调控上升到2016年结构性改革五大任务之一，着力点在加快农民工市民化进程。半年多时间里，上海、重庆、山西等28个省区市相继出台鼓励农民工购房去库存的政策。

面对房产利润下滑，库存量持续增加，陕西开出了什么样的去库存“药方"?究竟啥“药方"更有效?

□ 记者 张宝勤

6月22日，安徽省政府发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》指出，用3年左右时间，去化安徽全省商品房库存2500万平方米。为鼓励农民进城买房，自愿将宅基地退的，县政府按每亩(约666平米)不低于5万元给予奖励。

资料显示，自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来，至少已有28个省区市出台相关方案。农民工俨然已成房地产去库存的“目标"生力军。

各地去库存初见成效

记者算了一笔账：根据《土地法》规定的农村宅基地每处不超过200平米(0.3亩)，用一处宅基地可换15000元，按照合肥市平均房价每平方米7500元计算，能买到2平方米商品房。

《2015年农民工检测调查报告》显示，2014年农民工月均收入2864元，2015年月均收入3072元。收入不稳定且收入低，成了农民工进城购房的最大阻碍。

从各地去库存方案可以看出，供需两侧同时发力是总体思路。为释放买房人需求，各地通过减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、放宽公积金政策等举措让消费者获得更多实惠。

针对农民工购房的举措更具体，例如，将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房以及推出针对性的贷款产品等。

而今，28个省区市发布的相关方案，均对当地楼市去库存节奏作出安排。如，甘肃明确，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内;广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内;江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。

国家统计局数据显示，今年前5个月商品房待售面积逐月减少，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下，非重点城市3到5月待售面积减少量逐月增多。目前各地去库存已初见成效。

陕西提出发展“购租并举"

与上述省份不同，陕西、山东、宁夏、海南等4省区提出发展“购租并举"，鼓励房企发展跨界房地产业务，支持企业利用存量房发展租房、旅游、养老、创业等项目。

记者从省住建厅了解到，针对部分市县出现库存量过大、规划布局不合理、配套设施不到位造成的区域性、结构性供求失衡问题，5月25日省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》，提出建立健全购房与租房并举，市场配置与政府保障相结合的住房机制，要求各地市区6月底前出台房地产市场去库存、优结构具体措施。

业内人士普遍认为，建立购租并举住房制度主要有两点好处：一是发展住房租赁企业，并允许闲置的房地产用地可调整土地用途，商业用房等按规定改建为租赁住房，有利于住房租赁企业规模化经营;二是鼓励个人出租房屋，允许部分房屋按间出租，可大大增加租赁房源供应。

陕西省发展住房租赁市场的部分举措已走在全国前列。年初召开的全省住房城乡建设工作会议提出，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，引导社会闲置房源进入租赁市场，发展住房租赁专业化企业。鼓励企业利用存量房，发展旅游、养老、创业等跨界地产，开展多元化经营。

“在人们的传统观念里，‘买了房子才算有家’，有了房子才有安全感。"玛雅房屋陕西总部直营事业部总监曹保平认为，引导房企将闲置房源投入租赁市场，还需要政府出台相应的激励性细则。只有培育起健康的市场环境，减轻企业负担，培育一批专业化住房租赁机构，长租房市场才能获得真正的发展。

戴德梁行西安分公司研究部分析师张博表达了类似看法：“西安商品住宅市场还处于通过‘卖’去库存的阶段，而不是‘租’。开发商更愿意出售房屋获得回款，而不是长期地持有运营。"

张博解释说，原因很简单，房地产开发商把款拿到后，项目就周转完了。而要是把房子拿出去租，回笼资金周期长，会增添很多不必要且不可控的麻烦。

据玛雅房屋陕西总部统计，在西安，除去各种费用，租金回报率只有约6.7%，一套位于高新区100平米的普通公寓年租赁收入约3万元，而房价已高达80万元，租金收益难以达到开发商的期望值。

观察人士认为，总体上来说，购租并举两条腿走路，有利于两方面双赢。

诸多难点需要突破

对于各地出台政策鼓励农民工购房去库存，全国房地产商会联盟主席顾云昌不无忧虑：鼓励农民进城买房可以在一定程度上促进三四线城市房地产去库存，但有不少难点需要突破：买房时如何按揭贷款?城市能否提供更多就业机会和培训机会?

对此，省政协委员、省财政厅科学研究所所长武永义也表示担忧，农民工去库存面临着农民工收入、户籍改革、农村宅基地和承包地流转、同城待遇等现实问题困扰。

省政协委员、省总商会会长郭明耀介绍，为打好去库存这场硬仗，未来新一轮房地产宽松政策或将出台，业内人士提出了五项去房地产库存的方法。包括：其一，信贷政策的继续宽松仍然显得必要;其二，直接购房减免税费和增加购房补贴;其三，降低房企融资难度;其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端;其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。

武永义建议政府、开发企业以及关联行业应共同发力，多策并举、上下连动、城乡并重、远近结合，让农民工在城镇进得来、住得下、融得进、能就业、可创业。

“消化市场房屋存量的最快办法就是减少建设和发动消费。"郭明耀则认为，保障性住房有可能成为主要切入点，将保障性住房和商品房市场联通起来，收购市场库存商品房来替代新建大量的保障性住房用，是比较实际和快速的去库存政策手段。

新闻推荐

中国服装行业百强企业、国家西服标准优等品

陕西名牌·伟志服饰伟志的工匠精神伟志集团服饰产业经过多年的发展现在已经为西安世界园艺博览会、陕西省地税订制服装，并成为中国铁道部官方合作伙伴，为西安铁路局、呼和浩特铁路局...

西安新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是西安这个家。