租金虽低 居住环境较差 住户不满 管理企业无奈 西安直管公房 经营管理难题如何破解？

一小区内的空地上堆积大量垃圾记者 谢伟 摄

西后地一小区乱搭乱建严重记者 谢伟 摄

有的小区还有人盖鸡舍养鸡记者 谢伟 摄

管理部门清理乱搭乱建记者 谢伟 摄

2016年4月8日，西安首期电视问政，直管公房住宅小区卫生差、没物业、租金低、清退难等问题暴露在市民面前，并引起相关部门的高度重视。这个曾经解决了许多西安普通家庭住房困难的时代产物走过了数十年的历程，以这种特殊的方式再次进入到人们的视野当中。面对问政时暴露出的问题，我们不禁要问：直管公房小区怎么了？如何建立科学、长效、以人为本的管理机制，让老旧公房小区不要成为“品质西安”建设过程中的“管理洼地”？

现状篇

多角度思考看“病因”

历史由来  计划经济的产物

家住西后地朱雀东坊南区的李师傅今年已经80岁了，因为南大街改造，他被安置到了这里，并且一住就是将近40年时间。

直管公有住房是指产权属国家所有，县级以上房地产行政管理机关或其授权单位直接管理的住房，分为住宅和非住宅两类。其作为计划经济时代的产物，存在于改革开放前后，房源由政府进行分配。“这类公房小区，带有一定的福利性质，在一定范围内解决了政府机关或国有、企事业单位职工的住房困难问题。”长安大学直管公房课题调研小组组长张静晓副教授对记者说。据市房管局房屋管理处处长陈拴库介绍，目前西安市两栋楼以上直管公房小区一共有72个、11000余户，涉及3万余人。

基本现状  房龄长顽疾不少

“经过前一段时间的集中整治，现在整个小区的环境卫生好多了，清走了好多垃圾，也拆除了不少违建，但保持得并不太好，与我心目中的理想居住环境还差得很远。”朱雀东坊南区的居民霍西秦说。

据市房管局统计，从今年4月开始为期一个月的公房小区环境整治过程中，共清理居民长期堆放在楼道、家门口、楼前屋后的生活垃圾8000余车，拆除违章建筑1380处，硬化小区路面4724平方米。粉刷墙面45000余平方米，清理广告53000余处。支出费用近1300万元。

霍西秦说，他所住的公房小区维修还算及时，但也只能做到哪里坏了修哪儿，房管所的同志也都尽心尽力。他说，住户们也都知道资金有限，没有政府财政的支持，想要大修改造基本不可能。

“西安市直管公房住宅小区多建于上世纪七八十年代，有的甚至更早。”陈拴库介绍说，对于这些小区来说，由于历史原因，一直难以建立起有效的物业管理机制，卫生环境差、乱搭乱建多的确是一种客观存在的现象，经过整治虽然有所好转，但是，要从根本上解决问题，还需要科学的管理机制来保障。

根源分析  不能“以租养房”

“目前西安市直管公房的租金标准还是按照2002年双职工家庭平均工资的9%制定的，即每平方米的使用面积月租金标准为2元钱。”市房地产经营一公司文艺路房管所所长魏晓东对记者说，这一公房租金标准到现在已经执行了14年，在这期间西安市社会经济水平早已发生了巨大改善，人民群众的消费、收入水平都有了显著提高，过去的执行标准已经明显滞后。且在实际收取过程中，还有一些住户以各种理由少交、拒交房租。

据了解，自2006年起，西安市直管公房的管理单位已经改制为企业，自负盈亏，没有政府财政补贴。张静晓分析说，低租金带来的直接问题是“以租不能养房、不能养人”， 且在物价上涨、劳动力成本上升、人员工资增加的情况下，房屋维护、维修管理运行成本已经让公房管理企业不堪重负，更谈不上对公房小区的环境提升。

魏晓东给记者算了一笔账，以该所管理的12个公房小区为例，每年的支出费用在300万元左右，实际缺口150余万元。目前，按照租金50%用于管理、50%用于维修的分配比例，可用于公房维修的资金逐年下降且严重不足。

直接后果  房坏之后没钱修

“地基不均匀沉降、屋顶漏水、地面墙面开裂、楼板倾斜、钢筋暴露腐蚀、小区道路凸凹不平、电线管线老化。”据陈拴库介绍，目前西安市直管公房普遍存在的一个现象是房屋结构简单、设施设备老化、严重失修失养问题突出。

“过低的租金标准带来最直接的影响是公房坏了没钱修，直管公房的企业也面临着巨大压力。”张静晓说。

魏晓东说，直管公房维修主要是排除隐患、保证结构安全、满足居民日常生活基本需求的一项重要管理工作，包括大修、中修、小修三类。现存的国有直管公房多为破旧房屋，维修成本不断上升。尤其是遇到大修，基本上处于“有钱就修，没钱就没法修”的状态。一些使用年限到期、故障频繁发生的设备设施因为无法及时维修、更新和改造，不仅给租户、居民带来生活不便，而且存在严重的安全隐患。

对策篇

五方面入手开“药方”

如何 “补血”  可适当提高租金

“十一五”以来，西安市加大了住房保障的建设力度， 目前已基本形成了经济适用房、限价商品房、租赁型保障房等多种住房保障体系。以租金最为便宜的廉租房为例，其租金价格按使用面积计为每月每平方米3.85元，而当前的住宅类直管公房租金按使用面积计算，平均每月每平方米房租仅为2元左右。

张静晓说，调研结果显示，按照现住房占双职工家庭平均工资的9%为原则，测算今年住宅类直管公房的租金标准金每月每平方米8.99元。而根据公房所处的同地段位置、结构类型、楼层、朝向等核算的市场平均租金价格为18.5元。

其中，2016年西后地附近房源市场租金为20元/平方米·月，菜市坑为16元/平方米·月，东元西路为10元/平方米·月，北宁坊为20~25元/平方米·月。相比较而言，当前住宅类直管公房的租金标准远远低于市场租金。

张静晓认为，租赁价格是直管公房的核心内容，租金标准是否合理，是直管公房企业运作能否进行良性循环的关键，也是能否正常实现直管公房社会化职能的重要保障。他建议根据当前实际及居民的承受能力，逐步提高公房租金标准，可根据地段等因素确定合理的直管公房租金；另外，基本租金也应根据实际情况进行适当调整，最终实现直管公房租金的高效管理，为公租房小区“补血”。

加强管理  需完善退出机制

“在我们这个小区里，有些住户早都搬走了，把房子租了出去，这种情况不少见，经常看到有人搬进搬出。”朱雀东坊南区一位不愿意透露姓名的居民告诉记者，以一套40平方米的公房来说，每月给房管所交纳不到100元租金，但这套房子如果转租出去，每月房租要在1000元左右，租金差距非常大。

“随着居民收入和居住条件的变化，现在有些租户已经不具备继续租住公房的资格了，因此应摸清底数，完善退出机制，建立起动态监管体系。”张静晓认为，直管公房的管理是一个动态性很强的工作过程，需要专门的机构进行管理，且应建立有效的信息管理系统，健全个人信用制度和收入申报制度，掌握承租户的家庭收入、资产信息等情况变化。

他建议，应加强直管公房退出机制的立法研究，设置专门的管理机构，确定准入和退出机制，必要时可与现行租赁型保障房管理模式对接，加大对违法使用公房资源行为的处罚力度，建立统一的公房信息管理平台和资格年审制度等，加强日常监管等。同时，对开放直管公房二级市场的问题进行深入研究，完善其使用权的有偿转让、转租机制。

公房修缮  要开辟绿色通道

“公房小区的修缮是一项长期的工作，有些危旧小区还急需改建、翻建，但由于资金匮乏、手续繁杂等原因，往往难以实施。”市房地经营一公司建国路房管所副所长汤晓军对此颇有感触。

2015年4月8日，开通巷78、79号院有公房住户家中出现因地基塌陷造成的大面积下沉式裂缝险情，并有随时坍塌的危险，后经鉴定需拆除。“在拆除重建的过程中，资金缺乏不说，各项手续及四邻要求都难以办到。”汤晓军回忆说，一面是强烈要求开工回迁的居民，一面是要求办理手续的相关部门，虽然大家都没错，但这种事儿确实应该“特事特办”。

张静晓说，房屋管理部门在直管公房排危过程中遇到的难题具有普遍性，政府相关部门应对此加以研究，拿出一套行之有效的办法，为危房改造开辟绿色通道。

他建议政府设立专项资金，建立稳定的公共住房资金供应体系，拓宽自己筹措渠道。同时，对满足特定条件的危旧房屋翻建简化相关手续，提高审批效率。国土、建设、规划、城管、园林等部门在政策允许框架下建立一站式审批通道，解百姓燃眉之急，缓公房管理部门压力。在对老旧公房小区改造的过程中，要认真梳理、加大投入、分期治理、逐年解决。同时尝试建立房屋维修资金管理制度，从根本上解决公房小区的“养老”问题。

厘清责权  杜绝相互推诿

“这个小区管理非常混乱，有时候卫生打扫不及时没人管，占用消防通道开火锅店没人管，长期在小区内开设市场没人管，严重影响了居民正常生活，老百姓也不知道该找谁说去。”在记者调查过程中，某公房小区居民李先生对记者这样抱怨说，小区内的市场经营户因为找不到厕所，有的就在围墙边、树根下甚至楼道里大小便，这样的小区怎么能管理好？

当电视问政把直管公房小区问题暴露出来后，房管部门在公房小区采取了多项有针对性的整治措施，得到了大多数群众的支持。在此过程中，除了有部分群众不配合，甚至采取过激行为加以阻挠外，还有些部门并不积极配合，给整治工作增加了一定难度。记者调查发现，目前直管公房小区的管理涉及多个部门，包括房管、街道办、市容园林、规划、市政、水务、电力、公安等，在实际工作中，难免出现责权模糊的问题。

张静晓认为，公房管理需要各个部门参与，因此必须厘清责任，确保权利与义务对等，防止相互推诿“踢皮球”，从而不断提高管理效能，更好地服务于承租户。

引进物管   提升居住品质

张静晓建议，对于初步具备条件的公房小区或经过提升改造的小区，可引入物业管理，把管理权交给业主与物业。对于条件较差，暂时难以请到专业物业公司的，可采取小区自治管理的模式，让住户参与管理，降低物业成本；对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可依托非营利性物业服务机构，吸纳小区就业困难人员，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。

本版稿件由记者赵辉采写

记者手记

立新规补短板需要多方努力

老百姓的事情没小事。对于长期居住在老旧公房小区的居民来说，渴望有一个好的居住环境是最迫切、最现实、最基本、最朴实的愿望。

多年来，因制度和管理上的缺失，欠账不少，需要弥补，在建立长效管理机制的过程中，更需要以人为本，科学施策，站在品质西安建设的高度，立新规、补短板，让老旧公房小区换新颜。

对于政府部门来说，适当提高租金、加强立法保障、完善退出机制、厘清部门责权、引入物业管理等长效机制的建立，需要科学论证、做好调研、有序实施，确保和争取广大住户的最大理解和支持。

对于居住在公房小区的居民来说，要想改变环境，也要从改变自身心态和习惯开始，公共环境需要大家呵护，不愿付出只想索取的想法应该摒弃，政府在管理办法上的有益尝试应该支持，不理解有看法可以合理进行沟通。

相信政府有能力有决心解决好老旧公房小区存在的诸多问题，并从此逐步建立起完善的长效管理机制，也相信广大承租户能站在新的高度和起点上做好配合，让老旧公房小区从此成为“品质西安”建设中的一张新名片。

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