政策解读 “楼十条”的这些细节值得关注 政策解读

从6月25日起施行的《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），是在西安市已实施的相关政策的基础上，统筹规划、建设、管理等环节，从简化行政审批、促进项目开工建设和竣工投运、稳定住房消费等方面入手，提出了有针对性的措施，共10条30款。

（1）简化行政审批

调整房屋户型不需重新规划审批

《若干意见》明确提出，要规范用地规划条件办事程序，缩短办理时限。在收到建设单位关于用地规划条件的申请后，市、区(县)、 开发区规划主管部门原则上10个工作日内（最长不超过20个工作日）出具用地规划条件及控制性规划指标（含交通影响评价初步意见）。

已供地未实施或部分实施的房地产项目，在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途（工业除外）之间调整的，由规划主管部门研究出具调整后的规划条件，国土部门重新核定地价并签订土地出让变更协议后，规划主管部门即可审批实施。

在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响，建筑外形并满足公建配套等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料，并经施工图审查机构审查后，即可调整。房屋户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。

（2）优化建设环境

新建商品房不再实物配建廉租房

全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费，水、电、气、暖等市政配套建设单位在经营过程中要严格执行国家规定的收费标准，严禁只收费，不服务，除依法依规设立的以外，取消棚户区改造项目在房屋征收补偿、安置楼建设等环节交纳的各类监管资金和保证金。

缩短项目备案、工程招投标、建设工程设计方案审查、工程规划审批、土地证办理、环评审批、市政占道挖掘、市政施工许可、建筑垃圾（渣土）清运等手续审批时限。适时修正建筑垃圾（渣土）清运管理办法，合理减少禁运期，扩大白天及夜间的运输范围，出台全市建筑垃圾（渣土）清运指导价。

新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按现行标准的50%缴纳易地配建费。

（3）支持在建项目建设

下调房地产项目土地增值税预征率

下调房地产项目土地增值税预征率。其中普通住宅下调至1%，非普通住宅下调至1.5%；商业、办公、车库等下调至2%。对列入城中村、棚户区改造计划的项目，经审核增值不超过扣除项目金额20%的普通住宅部分，可在履行核准备案后，不预增土地增值税。

经国土部门审批同意，房地产项目可分期缴纳土地出让金。经建设部门审批同意，房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费（不包括地铁专项基金和热力、天然气公网建设资金），先行办理施工许可等手续，延期缴纳时限为一年。

（4）加快遗留问题处理

配套项目可先交一半费用后施工

对于存在遗留问题的房地产项目，要认真分析历史成因，按照“尊重历史、面对现实、依法依规、属地兜底”的原则，妥善处理。经国土、规划、建设等部门认可，四邻无争议的房地产项目，可按照项目建设时的规范标准完善规划等相关手续，进行审核验收。

对已经规划许可，2015年5月1日前已施工至正负零以上（含正负零）且主体结构不具备整改条件的房地产项目， 按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。

施工时间由设计、建设、施工、监理单位共同提供，并对证明材料的真实性负责。

因土地、规划、建设等手续进度而影响水、气、暖等市政配套报建的项目，由所在区县、开发区审核并出具证明函件后，各水、气、暖等市政配套单位予以受理建设申请，先收取水、气、暖等当次报建涉及总费用的50%，并立即组织实施。剩余费用在配套项目完工投用前缴清。

（5）严格用地管控

去化周期12至18个月减少用地供应

建立去库存与项目用地供应的联动机制。房管部门要定期将各区县、各开发区各类房屋存量情况通报国土部门。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停用地供应；超过12个月低于18个月的，适当减少用地供应。

对于棚（城）改、保障房项目用地，国土部门要优先安排土地供应计划，项目辖区政府、开发区管委会要加快征迁进度，确保项目开工建设。

（6）支持住房消费

外地居民购房落户期限延长一年

全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款。支持有意愿的农民工等农业转移人口在西安市购房。将长期在西安市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金6个月以上，符合贷款条件的， 即可申请公积金购房贷款。

加快推进农业银行“农民安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持。对居民改善居住条件，申请贷款购房的，可根据购房人信用状况、还款能力等情况，给予首套房信贷优惠政策。

非本市户籍居民在西安市购房落户的优惠政策的时限由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。

（7）活跃二手房市场

合理确定二手房原房屋交易时间

简化优化二手房交易过户流程，取消无法律法规依据的证明。严格落实财政部、国家税务总局、住建部的相关政策，降低房屋交易成本，优化交易涉税环节。二手房上市交易时，原房屋交易时间以房屋权属转移合同签订日期，或者其他具有房屋权属转移合同性质凭证上注明的日期，依照孰先原则确定。

（8）促进住房保障货币化

鼓励房屋征收实行货币化安置

充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。对新实施的棚户区改造项目，货币化安置率不得低于50%；有条件的，要进一步提高货币化安置比例。商品住房存量消化周期超过18个月的区县、开发区原则上不再新建实物安置房，全部实行货币化安置。对被征迁人已缴存的住宅专项维修资金尚未用完的余额，予以退还。

棚改项目货币化安置腾出的土地，在满足周边城市功能需求和地块规划指标的前提下可用于开发，因此而新增的开发面积不再配建廉租房。

在公租房实物配租的基础上，对符合条件的城市居民、农民工等保障家庭在承租社会房源时，按照每平方米5元的标准给予租金补贴。

（9）提升住房品质

公共服务不完善区域暂缓土地出让

严格落实国家、省、市居住区规划设计规范及住宅设计标准，加强住宅设计指导、工程质量监督、房屋交付使用监管和物业服务管理。

对住宅项目，要严控容积率、建筑密度，保证绿地率、车位配比等规划指标，全面提升居民对居住环境的满意度。

对未落实水、暖、电、气、通信等基础配套设施建设计划及教育、交通等基本公共服务不完善的区域，暂缓土地出让。

（10）夯实工作责任

完善风险防控机制

各区县政府、各开发区管委会和市政府相关职能部门要强化工作责任，加强市场监测，做好市场研判和舆论引导， 完善风险防控机制，细化工作措施，保障西安市房地产市场健康稳定发展，为品质西安建设做出贡献。

本版文/记者赵辉  图/东方IC

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