不断完善物业服务监督主体市房管局—— 督促区县指导住宅小区成立业主大会

目前，西安市部分住宅小区存在业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范等问题。记者从市房管局了解到，西安市将督促区县物业行政主管部门，指导成立业主大会，不断完善物业服务监督主体。

首套房屋出售交付使用满两年

可召开首次业主大会会议

物业管理条例规定所指业主，是已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50％以上；首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20％以上。业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，建设单位派代表一名，其余业主代表由业主推选产生。

业主大会有权

选聘解聘物业服务企业

哪些事项由业主大会决定？据介绍，业主大会可行使以下权利：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会成员；（三）听取和通过业主委员会的工作报告；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）管理、使用和续筹专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）撤销业主委员会不适当的决定；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定第（五）项、第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会监督协助

物业企业履行服务合同

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定；（二）召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）审核需要业主分摊的费用；（五）监督管理业主共有收益；（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（七）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；（八）调解物业使用纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。

业主大会的决定侵害业主权利

可请求人民法院予以撤销

业主大会、业主委员会决定侵害业主权利怎么办？据了解，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会做出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。  记者 赵辉

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