楼市场外配资调查西安首付贷业务 部分已暂停

就在多地方楼市疯涨之时，由首付贷引发的楼市“场外配资”风险浮出水面。华商报记者了解到，目前西安楼市首付贷风险相对较小。

首付贷身陷楼市“场外配资”嫌疑

上海链家事件发生后，首付贷业务被高度关注。有分析人士指，沪深两地高房价的罪魁祸首之一就是房产中介推出的“场外配资”模式，也就是类似P2P形式的首付贷等产品，并推断或涉及上万亿元资金规模。

“西安的首付贷产品基本上是第三方做的。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越介绍，像一些全国性的代理机构、部分互联网电商平台为了深度介入楼盘营销合作，并增加客户粘性而动用手中的金融资源来推出首付贷款。

华商报记者发现，提供首付贷服务的既包括房天下、世联行和我爱我家等中介和代理机构。互联网金融企业也有类似产品，其中包括搜狐焦点首付贷、平安好房、房金所、小牛在线等。据市场人士介绍，这些首付贷产品中，有不少已经在西安市场上推出，还有的因暂时没有合作项目而未做推广。

随着链家事件及楼市“场外配资”的持续发酵，3月7日有消息称，监管部门将打击部分中介、开发商、小贷公司、互联网金融平台等发放用于购房首付贷的贷款行为。

据搜房网旗下房天下理财贷款的客服人员3月9日对华商报记者介绍，其新房首付贷业务已经暂停并将做进一步调整。

西安浐灞一家房企的负责人称，去年底他们就已经中断了和一家互联网电商合作的首付贷业务，“因为办理客户不多，感觉比较鸡肋。”

首付贷在西安不如首付分期普及

目前房地产交易市场中，有三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。各中介公开数据显示，链家有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，再加上其他大大小小P2P平台的产出，这是楼市“场外配资”涉及上万亿资金的由来。

尽管西安也有不少首付贷产品，但在市场占有度和使用率均不如首付分期普及。华商报记者本周走访了全市各区域超过20家楼盘，80%以上的项目都支持首付分期，但能办理首付贷的占比只有一半左右。

“首付贷解决了购房者资金不足的问题。”天丰·东环广场营销总监梁松茂表示，与首付分期相比，首付贷会有3%-8%的年息，还款周期要比首付分期长，在时限上更灵活。

同样支持首付贷的还有白桦林·印象。该项目销售经理安娜介绍，由于首付分期往往要求在交房前全部还款，对于现房销售的项目来说，用首付贷不会影响业主的收房装修，而且有银行、贷款担保机构来审核贷款者资质，安全性更强。

南飞鸿华洲城目前支持首付分期，却并不支持首付贷。该项目营销总监易晓明说，首付贷更有利于开发商回款，但购房者要承担一部分利息，“喜欢首付分期的客户更多一些。”

西安较低的房价弱化了首付贷风险

华商报记者了解到，以服务商的身份来加以区分，首付贷有这几种形式：一是机构自营，如搜房、链家、世联行等，贷款范围基本是合作开发商；二是开发商与和中介机构再找第三方进行合作，一些互联网金融平台的首付贷模式与之类似；三是个别平台直接提供贷款，没有限制楼盘。

那么，各界所热议的首付贷风险究竟是如何产生的？一位熟悉房地产金融投资的业内人士向华商报记者介绍，一是利用购房者信用加大杠杆，一定程度提升了逾期还款的可能；二是这中间会滋生部分中间商恶意炒作从中牟利；三是如缺乏有效的审核机制，那么对贷款对象的筛选和风控会显得力不从心，热钱的流入和流出都难以得到监控。

“杠杆率提高增加风险，这是任何一种贷款形式都无法避免的。”易道顾问机构副总经理张计卫说，但从源头上看，首付贷等于是用很少的资金来撬动价值翻了数番的房产，所引发的一系列风险都和房价快速上涨所引来的炒房行为不无关系，而在频频被“风险提示”的深圳、上海等一线楼市，无一例外都出现了市场“过热”现象。反过来说，“以刚需为主的西安房地产市场风险并不大。”

他认为，西安较低的房价也弱化了首付贷风险。记者在一家提供首付贷的网站上看到，在成功案例的展示中，绝大部分为深圳、广州等地客户，贷款金额往往达30万元以上，仅有的个别西安客户，贷款金额不过10万元左右。

强力整治或不会“一刀切”

一线城市房价飞涨的同时，楼市“场外配资”在全国两会上也成为重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。他说：“当银行的购房贷款首付从原来的40%降到30%，甚至是20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，就使得买房人变成零首付或者5%、10%的首付，这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。”

“在不久的将来，一场针对首付贷为代表的杠杆资金监管‘风暴\’很有可能形成。”华润置地营销负责人分析。

张计卫表示，监管很可能自上而下出现，但按照因地制宜的思路，西安市场的风险系数不高，专门出台针对性管控政策的必要不大。

“强力整治很可能会集中在房价飞涨的‘高风险\’城市，而不会‘一刀切\’。”他认为，但如果首付贷一旦在全国范围内被大面积叫停，部分跨区域的中介和代理机构、互联网金融平台的相关业务“肯定会受到影响。”

由首付贷引发的杠杆风险无可避免，有业内人士由此认为，首付贷的使用不宜过滥。陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师说，两成首付的购房“门槛”已经很低，如果连这笔钱都凑不齐，贷款方、开发商都应该考虑权衡该客户的购房能力了，“毕竟‘弃房断供\’的例子正有增无减。”华商报记者 李程 狄芳 张毅 

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西安新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离西安再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。