二手房交易“资金监管”为何安全每一笔交易款都有标记，谁也动不了

3月18日，华商报刊登了《中介想卷款跑路？没门！资金监管封死它的路》报道后，引起了社会各界对二手房交易资金监管的热议。华商报记者就相关问题再次采访了西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“房管局”）房产交易中心，负责二手房资金监管的工作人员就这些不同声音给出了答案。

买房钱进入“资金监管”账户 交易各方看法不一

“对于买方来讲，当产权登记确定转移登记到自己名下后，交易资金才会划转给卖方，当然是好事。”正在办理交易过户的王凌告诉记者。

“以前没有资金监管，在办理过户之前大多会给卖方转入一定比例的购房款，如果在等证件办理的20多天中，出现交易房产被查封冻结，或是产权不清晰，导致交易中断，买方支付的部分购房款存在追要不回来的风险。同时，从其他城市的经验来看，只监管部分房款，也会发生房产证已办理到买方名下，而卖方却拿不到全部购房款的现象。如果出现此类情况，都要通过民事诉讼程序来解决。”西大街房产交易大厅的工作人员告诉记者，所以从保证买卖双方交易安全的角度来讲，资金监管是个好事。

但同时，也有不同声音出现。

中介：从递交手续到过户完成一般需要20天，在卖方急需用钱的时候，打入资金监管账户的全额资金是冻结的，卖方根本拿不到钱，所以会影响交易结果。

客户：“我现在要卖房子，但是房产证仍在银行抵押，没有资金监管前，可以通过买方付的部分首付款将房产证在银行进行解押，然后双方进行交易，但是现在解押的这部分款对我来说没有了，只能向银行借贷，还要承担一定的贷款费用。”市民赵女士对此有些不满。

各种机构：交易资金都放入资金监管账号，又是哪个部门监管该资金账号呢？“监管资金”如何才能保证不被随意动用？

各方提高效率 资金监管账户冻结时间缩短

针对中介行业普遍反应的资金监管冻结房款时间大约为30天的疑问，记者采访了房管局相关部门的工作人员，他表示：“从受理到转移登记完成，国家相关政策规定的时限是30个工作日，但我们一直在提高效率加快出证时间，现在已将办结时限缩短为20个工作日，且绝大多数过户都能提前办结。”

记者了解到，办理产权转移登记的每一个环节，系统里都会提示办理时限，如果逾期处理，系统会自动亮红灯警示，所以基本都会在规定的时间内尽快办结转交下一步，不存在拖沓延缓办证的情况。同时，所有打入资金监管账户的全额房款，从入账到划转出账，第三方交易保障机构（资金监管中心）是按照过户完成的时间执行的，并不是必须等到20天才能划转。

“考虑买卖双方利益，为了缩短过户时间，对于按揭贷款客户，我们在递件前会让买方及时向银行递交贷款资料，审核相关手续。”21世纪不动产骏驰店运营负责人何培说。记者也走访了部分银行，开展二手房贷款业务的各大银行都在提高审批效率，其中西安邮政储蓄二手房业务做得最好，一般3个工作日即可审批完成放款，其他如建设银行、中信银行、招商银行、光大银行、浦发银行等审批基本需要10个工作日完成，保证了买卖双方交易能够迅速快捷办理。

权责对等 风险不能转嫁给买方

资金监管实施以前，确实存在卖方用买方的部分首付款去偿还自己以前的银行按揭贷款，但这种做法对买方极不公平，实际上是让买方承担了卖方本应承担的风险。

“资金监管的一项原则就是要钱证两清，买方支付房款，卖方将房产过户至买方名下。在这个过程中最重要的交易资金交割时点的选择显得尤为突出，资金监管就是保证在最合适的时点完成交易资金的兑付。”资金监管部门的负责人说，“卖方的问题应由卖方自己解决，不应将风险转嫁到买方身上。如果房产解押后被查封，买方的钱就可能回不来了。”

针对这种情况，目前部分银行推出了“赎楼贷”产品，虽然卖方要承担一些费用，但这正是规范的交易程序，保证各自的风险各自承担。

存入监管账户的钱不能取现 交易完成后才能动

自2015年1月1日起，西安市城六区二手房交易实施资金监管，要求双方交易过程中，将购房款全额打入资金监管账户。

“目前二手房交易平均每天有100户签订资金监管协议，存入《客户交易结算资金专用账户》的钱是不能够动用的。因为这些钱是属于客户资金，任何人及机构是没有权利动用的。”房管局工作人员告诉记者，“其实大家不必担心，存入资金监管账户里的钱是不能取现的，监管资金既不属于交易保证机构的资金，也不属于交易保证机构的‘负债\’。账户里的每一笔钱都有固定的‘监管协议号\’，银行对监管账户中的资金也负有审查责任，只有每一笔交易完成，银行在收到‘划转通知书\’并核对监管协议后，才能给卖方账户打款。”华商报记者 姚远 

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