2015年，城东、城南炙手可热

城东 老城换新貌 大水大绿真宜居

西安长期以来因地处内陆缺水，虽然有着八水绕长安的美好传说，但是现在的西安人对八水已经很陌生，人们过分的攫取自然生态，导致生态遭到破坏。越来越严重的雾霾，让西安人已经意识到居住地生态环境的重要性。

“生态宜居的环境更适合西安人未来对住宅的需求，西安最宜居的区域我认为是在城东”，西安独立地产评论人李连源向华商报记者表示。很多人印象中的城东，还停留在破旧的厂房、斑驳的小路，随着浐灞生态区的完善、浐灞两河河道的治理，纺织城区域的改造扩张，依托两河风光及区域交通优势，近年来城东区域房地产迅猛发展，随着万科、龙湖、高科、中铁、天朗、广厦、盛恒等众多项目的建设落成，老城已换新貌，成为西安炙手可热、最宜居之地。

城东旧城改造加速 新兴商业市场涌现

政府对城东的改造正在分片区进行，目前胡家庙、三府湾、康复路等多个区域的改造速度加快，沿河公园西岸路，滨河路、灞科路已建成，长乐路、纺渭路也已经扩建完成。灞河新区的公交线路已经超过40条，解决群众出行“最后一公里”的公共自行车服务点60个，投入使用公共自行车1600辆，而已经运营的地铁1号线和即将开通的地铁3号线，会让“大东郊”完全融入西安的主城区。

“以前觉得东郊又乱又堵，去一趟很不方便。上次去纺织城办事，从钟楼坐地铁半个小时就到了，真的太方便了，环境也更好了。去浐灞湿地公园转了一圈回来，我都想把家安在这了。”在南稍门附近工作的郭先生说。

从克而瑞2015年1-10月西安各区域销售数据来看，城东全年住宅销售稳健，平均每月销售面积在25万㎡以上，而商业市场因华南城、东城新一家、华东国际贸易中心等项目的热销领跑全城。3月，华南城以6.07万㎡的成交面积傲居全市商业，市场占比高达53.27%。4月，城东商业成交面积5.02万㎡，市场占比53.88%。截至10月底，城东2015商业销售面积已达17.77万㎡。西安城东历来属于西北商贸物流重地，拥有无可比拟的生态优势、区位优势和后发优势，区域价值被越来越多的投资客认可，明年还将会有江浩广场等商业旗舰项目面世。

大水大绿最宜居 浐灞房价仍是价格洼地

城东客户置业目的同质化较强，以重视生态的高性价比改善生活为主要目的。城东的楼盘多集中在交通便利的纺织城枢纽区及风景优美的浐河、灞河沿岸，如纺织城枢纽区的高科绿水东城、半坡国际广场，两河沿岸御景城、自然界、广厦水岸东方、香江湾、绿地与湖、龙湖香醍国际社区、冠昌·金域湾畔、湾流等项目，但随着雁鸣湖、桃花潭、广运潭等大型生态公园的开放，生态价值更加凸显。克而瑞数据显示，城东今年的土地成交以浐灞为主，多分布在世博东路、长鸣路及广运潭区域。

美城机构首席市场分析师严九远表示，“从前景来看，浐灞仍是价值洼地，是性价比较高的区域。浐灞生态区因其环境好、发展前景好以及交通配套的日益完善，受到不少西安购房者的关注和青睐，如今更是一线品牌房企的聚集地。”

记者了解到，浐灞生态大盘自然界近期推出的特价房，现房4280元/㎡起，还送公办学校学位。地铁房广厦水岸东方特价房仅4340元/㎡，万象湾实得均价仅4000多元每平米，普华浅水湾洋房均价不到7000元/㎡。与高新、曲江动辄8000元、10000元的房价相比，在城东，还能找到4字头的品质好房子，可以说是西安地产的价格洼地。明年年底地铁三号线将开通，会给浐灞带来新的活力，随着浐灞生活配套的完善，房价可能将走出洼地。

浐灞拥有得天独厚的生态优势，符合西安人未来对居住环境生态宜居的要求，但是市场上同质化产品太多，使得楼盘之间竞争激烈，打价格战，甚至因为恶性竞争引起一系列诸如建筑质量、延期交房的隐患。对于这一现象，李连源也道出了自己的观点：“浐灞区域风景优美，开发商应结合地块设计个性化产品，建精品住宅。未来楼市的发展方向就是去同质化产品，开发商不紧紧是盖房子，而是能够给业主提供美好的生活方式。2016年‘用心\’的产品必能占领市场”。

华商报记者 陶青

城南 版图扩张 开发与置业两旺

传统的地产版块，高新、城南、浐灞、经开等，西安人耳熟能详，但随着西安城市化进程的不断推进，开发版块持续扩张，各区域间的界限越来越模糊，区域之间相互交叉融合。城南作为西安发展最早、最成熟的片区，加上曲江新区、航天基地、高新区、长安区城市区域板块的不断建设，大城南幅员辽阔，今年曲江二期版块的崛起，使其成为西安房地产开发及购房者置业的主战场。

西安尚美佳总裁助理聂海峰说：“一般是一个区域填满才能向下一个区域推进，目前曲江一期、西高新土地开发已经饱和，大城南接下来的发展重点，东南为曲江二期与航天城版块、西南为高新南与大学城版块。”

推盘大增 曲江二期发力深受改善人群青睐

聂海峰表示，曲江一期土地已基本开发殆尽，政府着力打造曲江二期及与之相邻的航天城版块，这两个区域目前有大量的土地，又同属“大城南”区域。曲江二期规划面积为20多平方公里，航天城规划面积也只有20多平方公里，而浐灞生态区的规划面积达100多平方公里，目前曲江二期与航天城的界限越来越模糊，这两个版块目前已有融合趋势，是未来几年大城南发展的重点。

美城机构提供的数据显示，1-11月统计的西安商品住宅成交面积，曲江成交面积超过200万㎡，比去年同期大幅上涨。美城机构首席市场分析师严九远认为，这跟今年曲江推盘量增加，曲江二期的发力有很大关系。西安独立地产评论人李连源表示，曲江是改善性群体青睐的地方，曲江一期环境好，基础设施完善，曲江二期则更接地气，容积率上去了，价格下来了，更适应目前的楼市状况。记者了解到，今年中海城、金辉世界城、保利春天里、海德堡PARK和天地源香都等在今年的销售成绩突出，单月销量位居西安前列。

价格洼地 航天城区域超高性价比楼盘林立

随着曲江版块的南扩，航天城版块也吸引了越来越多的人关注。对于航天区的发展潜力，李连源接受记者采访时说，“航天城版块是从西安地理上看最高的一块，是连接曲江与长安的纽带。航天期因为起步比较晚，所以它的含金量会比较好。社会在进步，越是成立晚的概念性版块，对新技术的运用就会越多，比如航天城区域内对太阳能的运用，很多普通小区也引进了新技术。就这一点而言，航天城区域值得期待。”

除了区域潜力大，航天城房价正处于洼地。目前这个区域除了最早入驻的富力城、大华公园世家两个大盘，还有英郡年华国际社区、西安航天城、天浩上林郡等数个楼盘正在热销。记者观察发现，航天城与曲江二期，车距仅5-10分钟，楼盘价格却要低3000元/㎡左右。比如英郡年华国际社区楼盘均价仅5100元/㎡，而向北2站路的金辉世界城房价已达到8000元/㎡。

边界模糊 高新区楼市“醇熟”不断向西南扩张

十年前的高新区遍地是农田，一片荒凉，经过科技产业入驻、创业园区带动，近年来，高新区房价扶摇直上，配套设施成熟完善，始终领跑西安楼市。目前，高新一期高新路、科技路、唐延路沿线发展最为成熟，部分区域可谓寸土寸金，整体在建楼盘相对较少，单价基本在8千到1万多之间，深受改善型购房者的青睐。高新二期，随着高新管委会的南迁，锦业路一带发展较快，附近的写字楼、公寓扎堆，吸引了一批周边企业的科技型人才买房置业。西沣路区域，被高新、长安、雁塔三大区域环绕，区位优势明显，万科、金地、海亮等品牌开发商云集，发展势头强劲。大寨路区域，吸引了中航、金地等房企入驻，楼盘密度高，生活氛围趋于成熟。

随着高新楼市的不断成熟，区域边界也在不断扩张。实际上，与高新区的行政划分不同，在房地产概念上，高新区板块将昆明路、西沣路附近的项目也囊括在内，如万科·高新华府、海亮·新英里、金地·西沣公元等西沣路沿线项目等，既可以说是城南的项目，也可以算作高新的项目。关于区域界定，西安楼市存在争议，很多人都分不清这些项目究竟属于高新还是城南，两个区域已经融合交汇在了一起。

大牌云集 二号线延伸线开通“惹火”长安区

今年，长安区楼盘成为一颗耀眼的明星，在房价涨幅方面可谓一匹黑马。由于西安高新区房价一直居高不下，不少年轻人改变了买房的计划，将目标锁定在了长安区这个价格洼地。

现在的长安区依旧能够看到大片的田地和村舍，不过因为这里远离市区，拥有原生态的居住环境，紧邻高新、城南、航天城等热门板块，长安区吸引了大批开发商相继拿地，如万科、雅居乐、天朗、龙湖等大品牌开发商纷纷入驻，而像智慧新城这样的准地铁大盘项目更是备受购房者认可，为昔日的长安区平添了不少“姿色”，也使该区域的发展潜力不可小觑。

地铁二号线延伸线的开通，使北客站、行政中心、钟楼、小寨商圈、长安区等城市中轴线各节点将连成一线，对长安区楼市有明显带动。长安区板块因为高校云集，一直以文化底蕴厚重而著称，长安大学城和航天基地的建设发展，为整个长安区的发展奠定了坚实的基础。随着地铁二号线向南延伸段的开通，更是为长安区今后的发展锦上添花，也使该区域楼盘的升值潜力倍增。

华商报记者 陶青 杨青

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