西安楼市试水长租公寓 有的引入酒店运营，有的只租不卖

当人们提起房地产库存时，首先会想到的是住宅市场。但实际上，商业等非住宅用地的库存问题同样不容忽视，甚至更为严重。共享经济的兴起，让长租公寓随之出现，为这类房产库存的去化提供了另一种路径。而这一切背后，还有满足新兴多元化需求的效果。

中国存量房近亿套 近25%的空置房源流向租赁市场

11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》提到：“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。”

这是公寓发展首次被写进政策文件，但在此之前，长租公寓早已成为资本和开发商争相涌入的新领域。2014年，YOU+国际青年公寓获得雷军创始的顺为资本1亿元A轮融资；蘑菇公寓、优客逸家等一些知名运营商也相继获得资本注入。

有研究显示，中国存量房近亿套，近25%的空置房源主要流向租赁市场；另一方面，国内青年租房市场规模近8000亿元，长租公寓恰恰解决了供需双方的对接问题。

在这股潮流之下，西安有多个楼盘也开始推出长租型公寓产品。

位于西安市三桥的保利金香槟推出了香槟公寓，包括42-65㎡四种户型。华商报记者了解到，该项目引入途家酒店运营，为购房业主提供资产托管。据保利地产工作人员介绍，目前有两种投资形式可选：一种是保底固定收益；另一种是与酒店共担经营风险，收益五五分成。

临近的华润二十四城引入亚朵酒店来运营部分公寓产品。“等于是在酒店与业主间建立长租关系。”销售人员介绍，项目共有3栋公寓，除酒店运营部分，还引入了核桃公寓，配置咖啡厅、书吧、会议室等功能，瞄准青年租赁市场。

地处城南的万科VV公寓则完全只租不售。“大约90%的房源已经租出去了。”万科工作人员说，VV公寓有200多套，面积18-60㎡，月租1000多到2000多元不等，精装修、带家具。

绿地创客公社、国宾公寓、COCO摩码……西安不同区域的多个项目，均在近期推出公寓产品，并突出租赁概念，有的引入专业运营商，有的配套了咖啡、书吧、洗衣房、便利店、餐厅、健身房等设施。

“售转租”有两个原因 消化库存、开发商做转型尝试

不管是引入酒店运营，帮助业主出租和投资，还是直接以租代售，很多公寓产品都在向“租”过渡。易道顾问机构副总经理张计卫表示，这反映出开发商在淡市之下寻求转型的尝试。向“租”转型其实早有端倪，比如在公寓内引入酒店运营，给予业主长期租金回报，西安一些综合体项目两、三年前就这样做了。

“像万科VV公寓这样完全以租代售还不多。”张计卫说，毕竟牵扯到对传统营销与开发模式的颠覆。但在当前公寓市场供给端存量不小，楼市销售乏力的现实面前，肯定将有更多开发商去尝试与“租”有关的各种模式。从供给端看，开发商、风投们所做的事情，也具有消化闲置房地产资源的意味。

据国家统计局发布的《2015年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，截止10月末，待售办公楼和商业营业面积为1.69亿㎡，同比增幅达25%。另据中国指数研究院统计，截止10月底，西安商业和办公市场可售存量合计1015.5万㎡。

万科一位工作人员也表示：市场环境已经变化，像以前那样只靠促销卖公寓肯定卖不动；如果对租赁形式运作的好，收益并不比卖房子差。

引出地产开发新课题 怎样让90后对房产消费发生兴趣

克而瑞西安机构总经理朱郁认为，公寓产品趋向租赁化、长租化，代表了共享经济的兴起。在为这类房产去库存提供路径的同时，背后还具有满足多元化需求的逻辑。

去年春天，90后马佳佳做客万科总部，让万科高管了解了90后的置业需求；YOU+公寓创始人刘洋“粉丝”见面会受到热捧，这些事件都传递出一个共同信号：90后正在成为房产市场的消费主力，而关于他们的资料和数据，开发商还比较陌生。

华商报记者了解到，除了万科、绿城等开始实施租赁型公寓，还有不少房企也在和YOU+们展开深层合作，比如前面提到的保利金香槟项目与核桃公寓的联姻。“长租公寓不仅缓解市场库存，还解决了年轻人的住房难题，也减轻了政府在住房保障方面的压力。”一位熟悉西安商业地产运营的人士认为，这些公寓有可能成长为一个个具有用户黏性的线下社区，并扩展到与房子相关的服务和上下游，像年轻人、单身房客所喜欢的一切：交友、健身等都能产生商机，为房企转型和扩张提供机会。

张计卫说，公寓租赁化的转型，其实也是公寓与互联网的嫁接，即：按照90后的消费兴趣来定制产品。当然，公寓的租赁市场还属于新生事物，运营尚处于探索阶段。如果想投资此类产品，地段和投资回报率仍然不能忽视。华商报记者李程 

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