今年5次降息明年1月起落实 提前还房贷可能不划算

元旦以后，辛苦一年的“房奴们”终于可以“减负”了。因为对西安大多数贷款买房者来说，今年五次降息的红利将在明年1月开始得到落实。

特别是对申请到8.5折、甚至7折的优惠商贷利率的市民来说，明年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%。

明年起47万商贷每月少还300多

今年，央行分别在3、5、6、8和10月五次降息，对10月24日后的新购房者来说，申请商业贷款即可享受最新4.9%的基准利率（5年以上期）；公积金贷款利率今年下调四次，8月26日以后申请的贷款，即执行3.25%的基准利率（5年以上期）。与去年底相比，二者的累计下调幅度分别达到了1.25%和1%。

可大多数早已购房、正在还贷者，目前还没享受到今年的降息成果。华商报记者了解到，由于多数银行的贷款政策和合同约定，在加息或降息的前提下，房贷利率调整分三种方式：一是次年调，利率调整以后，从次年1月1日开始执行新利率；二是次季调，从利率调整后次季度首日所在的还款期起，执行新利率；三是次月调，即利率调整后的次月执行新利率。

“95%以上的计息方式都是第一种。”民生银行西安分行的工作人员介绍，绝大部分人的月供也是从明年1月后开始下降。他说，后两种情况极少，只有个别银行在做一些促销时会推出这样的计息方式。

那么在明年“减负”以后，每月能为“房奴们”省多少钱呢？据西安市房管局数据，今年前11月，西安市主城区房价6800元/㎡，则购买100㎡住房需680000元。则首付三成以后，贷款约47万元，以目前最为普遍的等额本息还款方式为例：

20年期商业贷款，明年执行新利率后每月少还332.13元；20年期公积金贷款，明年执行新利率后每月少还244.58元。（见上图）

8.5折商贷、公积金贷提前还款可能不划算

每到年底，不少身背房贷的业主都想着拿年终奖或者积攒的积蓄来提前还贷。但业内人士提醒，享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在今年五次降息的情形下提前还贷可不一定划算。

东亚银行的工作人员介绍，不少在2010年左右买房的市民都申请到了在基准基础上打8.5折、甚至7折的优惠商贷利率。明年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，已经低于目前银行理财产品的收益水平。

据融360昨日监测的990款银行理财产品平均年收益为4.55%，该收益高于8.5折和7折利率房贷。另外对于公积金贷款者来说，明年的利率将降至3.25%，也要比银行理财的收益低。

华泰证券投资顾问周志伟表示，虽然今年不少银行理财产品的收益出现缩水，但因为降息比较幅度大，房贷族只要对手里的“闲钱”进行合理配置，还是能跑赢房贷的。

当然，如果从“减负”的角度看，提前还贷也未尝不可。但最好是在贷款早期去进行还贷，比如：20年房贷刚开始还了3、5年，这时候提前还款还的利息要更多一些。另外，各银行对提前还贷的要求不太一样。有的银行规定放款一年内提前还款是要罚息的，这需要买房者咨询贷款银行并留意合同有关约定。

银行理财产品收益率小幅反弹 重回4%

昨日，华商报记者从一家第三方数据机构获悉，近期国有银行理财产品预期收益率小幅反弹，重回4%水平。

数据显示，2015年12月12日至18日，共有783款人民币非结构性产品发售，平均预期收益为4.37%，其中有4款产品的预期收益率超过6%（包含），占人民币非结构性理财产品总量的0.51%。其中，有2款产品来自城市商业银行，2款产品来自农村商业银行。

华商报记者采访发现，值得注意的是，银行理财产品收益继续小幅反弹，超6%收益的产品数量创11月份以来最多。而分银行类型看，国有商业银行的平均预期收益有较大幅度回升，重回4%以上水平。

业内人士一致认为，对于理财产品投资者来说，可及时出手购买在售的较高收益的产品。

华商报记者李王艳

西安11月新建住宅环比涨0.2% 90㎡-120㎡户型最好卖

国家统计局日前发布《2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，与10月相比，70个大中城市中价格下降的有27个，上涨的城市有33个，持平的有10个。

11月，西安新建商品住宅价格环比10月上涨了0.2%，但同比去年11月下降了0.8%。另从新建商品住宅分类价格变动来看，90㎡及以下房价环比上涨了0.6%；90-144 房价环比下降了0.1%；144㎡以上房价环比上涨了0.2%。

易道顾问机构副总经理张计卫说，90㎡-120㎡仍然是西安销量最大的户型，另受鼓励改善需求政策的拉动，130-144㎡户型在今年也有明显放量，这个区间内的产品价格变动对整体房价影响较大。11月房价在统计上微涨0.2%，其实换算成价格后也就是涨了十几元一平方，变化微乎其微。这也就说明了90-144㎡户型近期的售价比较稳定。

美城机构首席市场分析师严九远认为，11月的房价变动受集中备案影响较大。时至年末，在售楼盘为了回款和结账的需要，在销售上只可能以打折促销为主，实质性涨价的可能性微乎其微。

克而瑞西安机构总经理朱郁表示，受房地产库存影响，年未直到明年上半年西安房价都将保持稳定状态。虽然从中央经济工作会议传出，国家将鼓励开发商降价、消耗库存，等于是从政策层面鼓励降价跑量的做法。因此，可能会对明年房企的定价策略产生影响，“很多新楼盘和房源可能会选择低价入市。”本组稿件除署名外为华商报记者李程采写 

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