省统计局报告显示：西安房地产市场去库存压力大房价从单边上涨变为有涨有跌

昨日省统计局报告称，西安房地产业经过近10多年快速发展，伴随着我国经济发展进入新常态，西安房地产出现投资增速放缓、库存居高不下、房价下降等新情况，房地产业发展也进入新常态。

在经济新常态下，西安房地产业发展呈现六大特征：房地产业投资在逐步回归正常的增长态势；房地产开发商的利润回归正常；买房趋于理性；投机的热度大减；房屋总量性的供不应求状况已经改变；商品房价格小幅涨跌成常态。

西安住房短缺时代已经过去 库存压力大

报告称，随着经济发展进入新常态，经济增长减速换挡，房地产市场预期也发生一定变化：城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大改善；购房主体逐步演变为80后、90后以及进城务工者，新购房主体的需求及投资意识不同于以前购房主体；住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归。

西安住房普遍短缺的时代已经过去，甚至出现阶段性、结构性供大于求，现在的主要矛盾是结构上的供求不匹配。在新常态下，西安房价将从过去单边上涨演变为涨跌双向波动。这意味着，在整体房价高位回落过程中将出现区域分化，即在部分区域房价下降过程中，也存在其他区域房价上涨的情况，在不同的时间或涨或跌。今后，房价涨跌都是很正常的现象。

西安房地产市场去库存压力大。数据显示，2015年9月末，西安市商品房待售面积220.68万平方米，比去年同期增长52.2%，创历史新高。按1-9月商品房现房（本期竣工的商品房）月均销量计算，当前商品房待售面积销售周期约需15.6个月以上。

开发商拿地意愿不强 现土地指标“用不完”现象

现在，无论是住房需求者购房和房地产开发商拿地都相对成熟和理性，未来开发商拿地就发财、购房者买房就升值、政府卖地就赚钱或将“可遇不可求”。据土地部门的统计信息，近几年以来，西安市房地产成交土地规划建筑面积连续减少，由2011年的2595.6万平方米降为2014年的741.8万平方米。这表明，一方面政府土地供应量下降，另一方面房地产商拿地意愿更趋理性。

开发商拿地意愿不强，房地产投资增速拐点已经出现。全市房地产业固定资产投资增速在2014年出现台阶式回落。事实上，在2015年伊始，西安房地产业固定资产投资增速就出现负增长，此后增速基本上在10%以内。2014年成为房地产业固定资产投资增速的拐点今后，西安的房地产业固定资产投资增速在10%左右波动将成为常态。

今年以来，房地产开发商拿地意愿明显降低。从土地指标看，数据显示，全市土地供应量下降18%，其中商品住宅用地下降26%。年初省上下达全市新增建设用地1.3万亩，但各区县和开发区截至4月末仅申报了0.39万亩，出现土地指标“用不完”的罕见现象。2015年1-9月，西安市房地产开发企业土地购置面积190.2万平方米，仅比上年同期增长0.1%。

部分房企退出房地产市场是大势所趋

在新常态下，房地产企业将遇到房价下跌、销量减少、利润下滑、融资困难和同行的残酷竞争。

据统计，2015年全市有资质以上房地产开发企业837家，前三季度，商品房销售面积增长的企业仅307家，占36.7%，无商品房销售的有294家，占35.1%。没有销售就没有主营业务收入，这意味着，超过三分之一的房地产企业生产经营遇到了困难和问题，也可能正在生死存亡的边界挣扎。另一方面，或许随着住房普遍短缺时代的逐步过去，市场已不需要数量众多的低资质房地产企业。部分房地产企业退出房地产开发市场是大势所趋。房地产行业利润率下滑，是无法避免的趋势。2014年全市房地产企业净利润增长率-10.5%，比2013年减少13.6个百分点，比2012年减少32.5个百分点；2014年房地产开发企业平均利润率为11%，比2013年减少0.9个百分点，比2010年减少4.6个百分点。未来10年房地产业利润将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在10%左右。

报告建议，房地产开发企业应调整自身的战略。要规避高存库，确保资金链安全，主动适应市场调整节奏，通过让利、降价等手段，加快商品房去库存。同时，加快房地产市场结构转型，开发符合市场需求的产品，加大节能、环保、智能楼盘开发力度，发展房地产新的业态，如养老地产、旅游地产、工业地产和文化地产等，优化供应体系，加快产品销售，培育企业的新增长点。华商报记者 刘百稳 

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