西安楼市合作开发模式愈演愈烈 代建业务、产业型项目崭露头角

近日，当代与嘉宝合作，融创与中登、丽彩、大方置业合作，保利与中航合作的消息相继传出，上半年外埠企业以并购合作的形式开拓西安市场的步伐越来越快。同时，外埠开发商也开始跳出传统的住宅建设模式，以代建业务的形式或其他产业的形式在西安市场继续发力。

重组、并购模式成地产常态

自2015年8月全国房地产前10强融创地产与西安本土开发商天朗地产合作开发以来，西安楼市重组、并购的脚步便一发不可收拾，仅2016年年末，就有7家左右一线房企与西安本土房企重组、并购、合作开发楼盘，其中包括万科、恒大、融创、碧桂园等全国十强的品牌房企。

今年上半年，并购模式呈现越来越频繁趋势。6月9日，当代置业与西安嘉宝置业有限公司签署《战略合作协议》，以合作方式拿到近期炙手可热的沣东新城石家村旧村改造地块；融创天朗继前两年众多的合作项目后，5月份融创又与中登地产、咸阳丽彩、大方置业等公司达成合作意向，共同开发项目；保利地产也与中航合作，共同开发原来的中航樾公馆项目……

纵观这些并购后开发的房产项目，在产品上有更多的附加值，房价定位也远高于原本的项目。克尔瑞西安公司总经理朱郁认为，造成这种现象的主要原因是各取所需，稀缺优质地块缺乏与供应土地过于偏远这种供需矛盾，是房企走并购之路的原因之一。另外，与净地资源相比，并购合作的风险更低。而路网交通和周边配套都较为成熟的区域被遗漏的地块或项目，势必成为品牌房企并购合作的重点对象。

尚美佳西安公司董事总经理聂海峰认为，房地产企业一直在走资本化、金融化、专业化的模式。从前两年的西安楼市销售TOP10排名可见，品牌房企抢占了主导地位。预计2017年品牌房企的总销量将占市场总销售额的30%，金额占比将达到35%-40%。

楼盘品质提升 价位上涨

纵观2015年以来合并的项目，产品品质不断升级，房价也被迅速拉升。去年7月，碧桂园集团和北京银信投资集团、上海复地集团建立合作关系，针对西安“锦绣天下”项目签署三方合作协议，项目更名为碧桂园凤凰城。当时的锦绣天下房价仅5800元/平方米，且销量平平。今年1月15日，碧桂园凤凰城开盘，高层开盘均价6600~7300元/平方米，今年5月份，凤凰城项目均价已达9000元/平方米。

与万科合作前，位于丈八路的国宾中央区项目房价长时间维持在6500~7000元/平方米。合作开发万科翡翠天誉之后，万科引进高端翡翠系产品，大大提升了项目品质，房价也随之上浮。上周末翡翠天誉开盘，售价已达15000元/平方米。记者在58同城上也看到，原来国宾中央区的二手房挂牌价也上涨至10000元/平方米左右。

美城机构分析师李青认为，万科、碧桂园、融创等企业合作开发后的项目都以精装房源入市，在改善项目整体配套的同时，对户型、园林、居住需求等方面也做了大量升级，直接拉高了区域均价。

代建业务发力

多样产业型地产成趋势

2016年开始，全国代建业务发力，绿地、建业、华润等房企颇为受益。新成立的绿城管理集团，通过输出绿城品牌、管理体系和全产业链资源。今年代建业务全面爆发，前五月465亿的销售额中，大部分为代建销售额。据悉，西安华润也将参与曲江商业文化中心、浐灞国际会议中心、港务体育中心三大城市建设项目等。代建业务在西安开始崭露头角。

李青认为，这是一种转型所需，现在房地产需求高点已经过了，行业规模在变小，代建业务的中间环节比较少，也节省成本，对开发商来说是另一种业务途径。

另外，地产产业型项目增多。在本次丝博会签约中，众多的产业型项目落地西安，如融创和西安东嵘共同投资的秦岭国际生态旅游休闲度假区项目，还有西咸新区的恒天太平湖健康优美小镇等，在这些产业型项目中，目前参与的依旧是国内一线开发商，如万科、恒大、融创等。

聂海峰认为，消费升级类产业是未来发展的一个很好方向。西安及周边有很多休闲类的小镇，但真正意义上的特色小镇和度假区并不多，户县和蓝田等地区有很好的生态环境和文化历史积淀，引进一个好项目，会带动一个区域整体层次的提升。从目前的经济增长来看，城市升级和消费升级的增长将会是爆发性的，特色小镇、度假区、文化产业园等产业型项目会对一个地区发展起到引领性作用，进而推动区域发展。华商报记者 王丹 党兰

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