高陵一小区业主质疑物业收车位租赁费没依据 房管部门证实该小区地下车位未取得产权证 小区公共配建车位产权不明 不能收租赁费

小区规划建设的公共配建车位，开发商或物业公司有没有权利向业主收取车位租赁费？近日，西安市高陵区天下荣郡小区19位业主提出了这个问题。高陵区物价局价格认证中心为此启动了价格矛盾纠纷调解，虽然问题目前尚未解决，但该中心所做的调研报告受到很多业主的高度关注。

物业收取车位租赁费

业主认为没依据

天下荣郡位于高陵区泾渭新城鹿苑大道与尚林一路交会处。8月17日上午，华商报记者在该小区看到，地下停车场只停了两辆车，小区北门外（尚林一路）、南门外（尚林二路）以及东门外的小停车场却停了好多车。

据多位业主介绍，小区共有47栋楼，5870户，已交付4918户，入住率约30%。现有地面停车位417个，地下停车位800个。今年，小区物业公司（前期物业）先是对地面停车位收取每个每月80元的车位管理费，隔了一个月左右于5月24日又贴出通知，称地下停车位将从6月1日启用，收费标准为每个车位每月200元，包括80元/月/位的车位租赁费、120元/月/位的车位管理费。

“业主们认为开发商或物业公司收取的车位租赁费没有依据，为此和物业公司产生矛盾。后来，业主们到高陵区物价局价格认证中心反映，价格认证中心启动调查后给出了结论，倾向于认为这个租赁费收取无足够法定依据。但几次谈话，开发商都很强硬，表示绝不让步。之后价格认证中心书面回复表示，当事人可以继续就争议事项相互协商，也可以向法院提起诉讼。”

在该小区物业公司，前台工作人员称负责人不在。联系开发建设单位，工作人员称是物业公司在负责收停车费，记者表明这个问题牵涉到产权归属问题，希望能采访开发建设单位负责人，对方留下了记者联系方式，但一直没有回复。

“该小区地下车位未取得预售许可”

17日中午，高陵区物价局价格认证中心负责人魏先生介绍说，今年5月28日，天下荣郡小区19名业主联名申请价格矛盾纠纷调解，中心按规定受理此案。“我们多次到小区实地走访，分别与物业公司负责人和业主代表座谈，到小区所在上林社区沟通，了解双方价格纠纷的焦点问题。业主们认为地下车位是小区公共配套设施，产权属于小区所有业主，物业公司（或开发商）收取车位租赁费不合理，请求取消该项收费；物业公司和开发商提出，当初商品房买卖交易中公摊面积未计算地下车位的面积，也未计入地下车位的成本，地下车位是开发商建设的，所以地下车位产权属于开发商所有，业主使用当然要交费。”

魏先生说，出租的前提是拥有所有权，所以明确地下车位的产权归属问题，是解决该价格争议的核心和关键。而要弄明白产权归属，一是要弄清楚小区地下车位的设计规划属性，二是要查看销售依据，三是要弄明白造价和建设成本的分摊情况。

“我们通过到高陵区建设和住房保障局、房管所和不动产登记局等相关部门调查，查看了该小区的建设工程规划许可证、规划建设图、建设招标书、商品房预售许可证、房屋买卖合同、不动产登记情况及前期物业服务合同等。首先，根据该小区当初建设工程规划许可批准文件，规划图中显示配建车位4460个（其中地上610个，地下3850个），其中地下车位为该小区的公共配建车位，这些车位不是利用人防工程建设的车位；其次，依据房地产管理法，地下车库作为房产销售时，应取得房管部门的销售许可证，但该小区从验收入住到现在，其地下车位也未取得相关部门的预售许可。”

“第三，根据分包建设招标书，地下车位的所有费用已计入整栋住宅楼的整体造价中，故开发商所说地下车位成本未分摊并不成立。如果开发商还要把这些地下车位进行租赁，就是利用业主不知情，让业主为车位进行二次买单。”魏先生说，该小区物业公司和开发商在近两个月的调查期间，一直未提交证明该小区地下车库产权及地下车位成本未纳入商品房成本的法定依据。而开发商援引的法律主要是物权法第74条中的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

“对于法律规定，我们不便于发表观点。建议国家尽快出台建筑物区分所有权相关法规，省、市也可以借鉴部分地区先进做法，在物业管理方面出台更细化的实施细则，从源头上杜绝此类群体价格矛盾纠纷的产生。”

魏先生表示：“依据以上证据材料和有关法规，中心倾向于认为天下荣郡小区地下车位是规划范围内住宅小区的公共配套设施建设，是建筑物的辅助设施，是为增加房屋使用价值而建设，其产权归属于小区所有业主，80元/月/位的地下车位租赁费收取无足够法定依据，物业公司在取得充足法定依据前应暂停收取该项费用。但我们只有调查权，没有决定权。中心按规定告知了该小区业主和物业公司，如对我中心调查事实依据不认同，可以申请法院进行裁定。”

房管所：产权未明晰前不能收取租赁费

高陵区房管所负责人程先生证实，天下荣郡小区地下车位尚未取得产权登记证明。“目前，业主有业主的道理，开发商也有开发商的理由，对价格认证中心给出的调研结果，我们也不反对。我们打算让开发商和业主两边懂法律的人士再沟通一次。但在产权没有明晰之前，不能收取租赁费；产权明晰之后，产权是谁的，由谁来决定这个事。”华商报记者 马虎振 文/图

>>>观点交锋

占用共有道路或场地的车位属业主共有

业内专家何志恒认为，根据物权法规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；规划内车库车位的产权问题，有合同的应按合同约定；利用人防工程建设的停车位，产权归国家所有，按照人民防空法规定是谁投资谁受益，而现实生活中常见以“租20年卖50年”这样的形式把地下人防车位卖给业主使用，这其实是没有合法手续的非法处置。

没有取得产权证明即便约定也无效

陕西平镜律师事务所律师周文海认为，对于规划内车库车位的产权问题，开发商进行合同约定的前提必须是已经取得了合法产权，否则即便约定了也是无效的，因为任何人无权处置他人财产。

具体就天下荣郡小区的地下车位的产权归属问题，他倾向于应该属于全体业主所有。

人防车位“谁投资谁收益”咋理解有争议

利用人防工程建设的停车位，“谁投资谁受益”该怎么理解？周文海认为，购房是买卖关系，不是投资关系，买卖和投资两者不能转化，业主买房是为取得所有权，并不是想享有项目投资收益，所以投资人应该就是指开发商。

而西安市心晴雅苑小区业委会主任周洪斌认为，小区人防工程属小区配套公建，在开发商将房屋卖给业主后，投资人也就自然转为全体业主，所以利用人防工程建设的地下车位在房屋卖出后，其使用权、管理权、收益权也相应转移给了全体业主。

建议陕西省立法明确 地下车位权属登记

陕西言锋律师事务所律师贾涛认为：小区内的车位无论地上或是地下车位均属于不动产物权，均应依法登记。至于物业公司，在这个纠纷中既不是开发商也不是业主，在无授权的情况下根本无权收取租赁费。

对于天下荣郡小区地下车位权属问题，小区业主可全体联名进行确权之诉，也可以业委会的名义提起。若业主以个人身份起诉，法院可能会以涉及全体业主权益而驳回。

目前，浙江、江西等省均出台了地下建筑物登记的地方法规，建议陕西省和西安市尽快立法，减少业主与开发商、物业公司之间的矛盾。华商报记者 马虎振

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