地产观潮 洞察2018西安楼市走向 2018年开发商向西安外环扩张发力 区域价值『变脸』 楼市布局『处繁花』

中国指数研究院公布的《2017年全国300城市土地交易报告》中显示，2017年西安市在住宅用地方面，共推出住宅用地133宗，成交111宗，成交楼面价位1770元/平方米。而据美城机构数据显示，2017年下半年土地的成交量主要集中在临潼、曲江、浐灞等区域。2018年，城区留给开发商的发挥余地已经越来越小，向外环扩张的路上，开发商会在哪些区域重点发力和布局？

临潼：低容积率项目上半年集中入市

临潼作为新的热点区域，已经吸引到融创、绿地、中海、新城控股、蓝光、红星、隆基泰和等全国房企进驻，而本地知名国企高新地产和曲江大明宫置业，在临潼也已有布局。目前已有的楼盘，从产品设计上看都是针对改善客户和养老客户，如高新骊山下的院子、绿地骊山花城等。

从土地供应成交的数据来看，多个项目所摘住宅用地容积率基本都是不小于1.0不大于1.5，例如新城控股摘得骊山大道以北约140亩土地，楼面地价在2452—3679元/㎡左右；中海地产摘得骊山大道以北两宗共289亩，楼面地价2454—3682元/㎡左右。克而瑞西安公司总经理朱郁分析，从容积率和楼面地价估计，这些品牌开发商在临潼的项目开发均以低密产品为主，而未来房价或因此创临潼片区的住宅产品新高。

据华商报记者了解，中海临潼的项目将打造高端住宅产品，项目预计在上半年正式面市。蓝光将开发蓝光·长岛国际社区项目，项目产品以小高层和别墅为主，预计在三月份左右正式上市。曲江大明宫置业的雁泊台项目，以中式别墅和多层、小高层为主，将在今年上半年入市。融创打造的融创·桃源府项目，主力产品为江南人文合院及中式洋房，将于上半年入市。另外，新城控股临潼地块将打造旗下第42座吾悦广场，这对临潼的商业配套也是一大力作。

除了知名旅游区的带动效应，本就是成熟住区的临潼，在生活配套上相较周边其他区域有明显的优势。加之地铁十号线未来的开通，往来西安也非常方便，预计购房者的接受度将大大提高。

沣东：楼市竞争力将被推向新高

2017年，沣东新城楼市的迅猛发展可谓是有目共睹，恒大都市广场、蓝光公园华府、中海昆明路九号、阳光城壹号等项目在2017年的热销，足以证明该区域的火热。华润·万象城的开业填补了商业配套的空白点，而新城吾悦广场未来开业将使区域配套更加丰富。

沣东新城能够快速发展，与国家一系列发展战略实施密不可分。绿地501米“西北第一高”拔地而起，华侨城集团总投资670亿元的9个项目签约落地，其中最受关注的是将在该区域打造欢乐谷文化旅游项目。沣东新城不仅引进了一批产业入驻，还有效提升了区域配套。例如西电智慧工业园、斯莱克西安研发基地、沣东环普自贸文化创意产业园等项目成功签约，阿里巴巴、中兴、宝能等企业产业的入驻，为区域发展带来巨大动力。另外，昆明湖开园提升了区域水系环境，教育资源是沣东区域的另一大亮点。据悉，辖区内新建的6所公办学校开始投入使用，涉及幼儿园、小学和初中，新增学位总数超过7000个。以及地铁一号线二期、地铁五号线建设的推进等，使得沣东新城不管从招商引资还是宜居建设，都驶入快速发展道。

据记者了解，在2018年，以精装的改善型产品为主的绿城留香园将在一季度入市。沣东地产的沣华熙城项目以精装高层、洋房产品为主将在上半年入市。沣东城建的沣水云天项目，以低密度改善产品预计将于9月面市。另外，以精装改善为主的碧桂园·国湖项目也将在今年入市等。美城机构市场部总监沈玮认为，精装、低密、品牌必然会抬高区域房价，会再次将沣东新城的楼市竞争力推向高点，但目前政府限价，价格也不会太激进，有置业需求的可以尽早下手。

航天、曲江新区：刚需到改善迎楼市“变脸”

融创、龙湖、红星美凯龙、鑫苑中国……随着全国性品牌房企的进驻，航天新城板块已经成为西安楼市的又一个价值高地。强大的土地储备量，大牌云集，高端聚首的楼市高姿态吸引着购房者。

西安航天基地作为“硬科技之都”技术之首，去年又成功引进京东集团打造智慧物流系统，构筑物流产业高地，让科技和产业层级更进一步。片区内融创·揽月府、陕建·翠园锦绣、金旅·南璟台、金旅·南星台项目等，均为改善型中高端产品，而大华在航天区域的大华锦绣前城也已经入市。

从去年的土地供应来看，曲江二期在今年也会有较大动作。去年6月，金地集团摘得曲江新区位于裴家崆路以南、航天大道以北、新开门南路以东、西康高速西辅路以西的两个地块。自此，曲江二期仅剩西北妇幼儿童医院周边几个可供开发地块。去年年底开盘的阳光城·Plus项目产品为刚需、改善型，而中海曲江大城近期已经面市，首期开盘产品即售罄，引得业内关注。

高陵：楼市“爆破点”促楼市升温

恒大、融创、当代、滨江......随着大西安骨架的延伸，高陵再一次成为楼市“爆破点”，到去年三季度，房价直接弹簧跳高20%左右。

去年3月份，高陵区政府与恒大地产签订了一份拟投资30亿的战略合作协议，随后恒大在高陵的第一个项目——恒大雅苑正式落地，8月份开盘的当天，所有房源几乎全部清空，并且价格明显高于当地楼盘。同时，据业内人士透露，占地近4000亩的超级大盘“泾渭分明生态半岛”，也已经确定被恒大房地产集团接手，这将是恒大房地产集团在高陵的第二个项目。据了解，当代置业与惠尔集团将合作开发渭城风景项目二期；与渭城风景一路之隔的是昌建地产在西安开发的占地480亩的昌建城项目。同时，滨江地产首进西安也在泾渭新城拿了2000余亩的土地，除了生态公园，还有大量的住宅。

记者在走访中发现，高陵区目前在售项目有30余个，销售价格5000元/㎡左右。目前关注度较高的有雍河院、嘉园蓝湖九郡、北城新天地、乾基九境城、恒大雅苑、渭水茗居等。嘉园蓝湖九郡项目销售负责人张经理表示，高陵区房地产市场均价较低而且不限购，吸引的投资客群较多。很多人都是看好泾渭地区的发展前景而买房投资，自住的并不多，投资占比达到50%以上。

据高陵一品牌房企营销经理分析，高陵土地供应量放大，泾渭地区规划好，总价低，是产业人口和西安溢出人口的不错之选。相对土地紧缺的西安市区，土地储备量相对充裕，加上大西安城市框架的拉伸，发展会越来越好，品牌开发企业会在这两年集中进入。

浐灞：大鳄云集 跑出楼市“加速度”

1月30日晚，浐灞生态区与互联网巨头腾讯集团强强联手正式签约腾讯双创小镇项目。而在这之前的1月25日-26日，国际港务区成交四宗住宅用地和一宗商服用地，分别为华润、绿城、陆港、万科等合作的西安体育控股有限公司、西安国际陆港全运村建设开发有限公司、西安港润房地产有限公司等三家公司获得，是截至目前2018西安土拍的成交量和成交金额最多最大的一次。

近两年，浐灞楼市达到了巅峰。区域配套不断完善，中南、绿地、龙湖、紫薇、恒大、万科等知名开发商进驻，绿城·桂语江南、世园大公馆与绿城服务也在1月20日签约。中南也在去年年底收购了世园大公馆的部分地块，并以中南樾府项目正式落地西安。除了悉数到场的房产大鳄，各种利好消息的刺激，房价也上涨了不少。记者了解到，除了国家给予的扶持政策，地铁1号线和3号线的开通，为浐灞区域楼市发展装上了加速器，极大地刺激和加速了浐灞区域向成熟生活区域迈进。

“浐灞的房价虽然不能超过曲江、高新，但是由于地铁3号线的开通和配套的完善，商品房销量已经连续大半年领跑西安市场。”美城股份市场分析师表示：“该区域城市基础设施、教育医疗配套建设步伐明显加快，以特色文化、旅游、金融、商务为代表的产业发展初具规模。在这些因素的综合作用下，可以判断浐灞区域未来的房地产竞争力必然会显著提升。”华商报记者 党兰 王丹

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