楼市走笔 产品优化明显 市场积极向好

目前，1.5万元每平方米以下的房子已经越来越少，当然，每平方米2万+的房子在此时的市场下，已然是市场供应的集中产品。刚需产品与改善产品从登记人数来看，分层很明显。随着产品的频出，改善人群的激增，房企跟随市场需求不断优化产品，为满足改善人群提供更多选择。同时，开发商纷纷拿地，推货量不断增加，品牌房企产品的不断升级，都给市场带来了好的走向。

房企纷纷拿地后市预期向好

从今年1月至今，西安所有住宅用地拍卖，且高地价频出，中国铁建、西安三迪、龙湖、隆基泰等纷纷拿地，4月27日，长建、中南也分别在长安区拿地，土地的稀缺毋庸置疑，放眼看去，三环内的价值显而易见，各区域的不断外溢扩大自身区域范围。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析，楼面价的高低直接反映了所在区域、土地的市场价值，高地价的热度代表着区域及未来开发、供应产品的潜力，是对后市预期向好的信心体现，也侧面说明市场积极向好。

沈视楼市主理人、地产S姐沈玮谈到，从近期土地成交情况来看，整体交易热点依然是在西咸新区，4月20日当天西咸新区成交1807亩土地，成交量惊人；从楼面价来看，整体呈现两极分化的状态，可以明显看到，高价地成交主要集中在软件新城、浐灞这样的高规划能级、高生态价值的区域，这是其区域价值兑现到土地价格的表现，单点的高楼面价土地成交，并不能代表整体市场走势。

就西安目前整体市场来说，成交均价是相对平稳的，短期内由于个别高价土地的成交拉升楼面价水平，虽能反映当下区域价值水平，但并不能代表全市的平均水平，更不足以代表长期市场。

量价恢复

产品分层明显

朱郁表示，由于疫情影响，某种程度上改变了置业结构，改变了客户对产品的置业需求，更加注重产品功能、居住品质、物业服务等。近期推售项目的价格，可以看出供需之间的适配选择，进一步佐证了受疫情影响被压抑需求的集中释放，量价恢复、配合度较高。

沈玮则认为，今年3月共计23个项目开盘，整体推盘量较受疫情影响较严重的2月有所增加，但仍然低于去年同期水平；第16周有5个项目开盘，推售1064套房源，开盘去化529套，综合去化率47%，整体去化水平环比有所回升，但仍低于去年平均水平。

改善客群激增

产品优化明显

品牌实力+产品品质为未来业主创造出更为优越的居住环境。近期的龙湖地产成为焦点，天地源龙湖·春江天境是高新3.0西安国际社区版块低密河景洋房产品；龙湖春江·天序则是浐灞国家湿地公园旁的宽幕洋房；龙湖·春江天玺落址韩森路，作为城东少有的大平层，引来了不少关注的目光。

在朱郁看来，改善客群激增明显，尽数房企调改、优化产品，以更好的适配目标增量客群的需求，体现核心产品力，提高自身市场竞争力。二季度量价表现优于一季度，基本已成定数，市场进一步平稳复苏，理性运行。

沈玮指出，受疫情影响，市场整体购买力有所抑制，或降低标准或延迟释放，叠加西安人才落户政策的持续发力，刚需刚改需求将呈增长态势。在房住不炒的主旋律下，商品住宅将回归居住属性，后市供需产品结构将不断调整耦合，以实现良性可持续发展。

从近期的推盘去化情况来看，周开盘去化率多在50%以下波动。仍有大批量房源未被市场消化，有购房意向的客户基数少，观望情绪重；4月26日17个项目7109套商品房价格备案过审，再叠加7000多套预推房源，5月份市场供应充足，选择更多、分流严重，预计5月份市场成交会呈现稳步回调状态，但能否达到“红五月”的市场高点，还有待商榷。支佳昕

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